[꼬리가 몸통을 흔든다]상가분쟁 방치하면 재건축 사업 줄줄이 표류...리센츠·둔촌주공, 다음은 어디?

한지연 기자 2022-07-19 07:00

공사가 중단된 둔촌주공 재건축 사업 현장. [사진=연합뉴스]

총사업비 3조원, 1만2000여 가구에 달하는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사를 멈춰 세운 갈등의 근본적 원인이 '상가 쪽지분' 투자 관행으로 밝혀지면서 서울 전체 재건축 사업장에 파장이 일고 있다.

현재 둔촌주공 전체 조합원 6123명의 약 9%(540명)가 상가조합원인데 일부 상가조합원들의 알박기 투자로 꼬리가 몸통을 뒤흔든 대형 사태가 발생한 것이다. 전문가들은 이번 사태처럼 과도한 상가 쪽지분 투자는 서민들의 주거 안정성을 훼손할 수 있는 만큼 정부의 제도 개선 노력이 필요하다고 지적했다.

◇10%도 안 되는 상가 조합원, 재건축 사업 발목 잡다

19일 둔촌주공 재건축 조합, 정비업계 관계자들의 말을 종합하면 둔촌주공 공사재개를 위한 9가지 쟁점의 마지막 사안인 상가문제 논의는 아직 한 발도 나아가지 못했다. 조합장 공백 사태를 맞고 있는 조합 측은 시공사업단에 상가 설계변경안에 대한 시공과 이에 따른 준공지연 손해를 보상하겠다는 입장을, 시공사업단은 조합과 상가대표기구, PM(리츠인홀딩스)사가 분쟁에 대해 합의한 뒤 총회 의결을 거쳐야 공사가 재개 가능하다는 입장을 고수하고 있다.

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시공사업단이 상가 갈등 3자 간의 합의가 선행돼야 한다고 주장하는 배경에는 향후 분쟁이 해결되지 않으면 준공 후 1만2000여 가구의 미입주 사태가 발생할 우려가 있기 때문이다. 시공사업단 관계자는 "상가분쟁에 대한 합의내용이 총회에서 의결되지 않는다면 공사가 재개돼도 현 조합이 분양금지가처분, 설계변경금지가처분, 공사금지가처분 등의 소송을 진행할 수 있다"면서 "이렇게 되면 2개의 주상복합동 때문에 전체 85개동에 대한 준공승인이 떨어지지 않아 전 가구의 입주가 무기한 연기될 수 있어 지금보다 리스크가 더 커질 수 있다"고 우려했다.

둔촌주공 사태가 걷잡을 수 없이 커진 건 그동안 대표성을 띠지 못했던 상가 쪽지분 투자자들이 조합 집행부를 장악한 뒤 이들에게 유리하도록 설계변경 추진을 강행했기 때문이라는 게 업계 관계자들의 공통된 지적이다.

현재 둔촌주공 단지 내 상가에는 총 540명의 지분권자가 등기돼 있다. 구 상가(309실) 규모보다 조합원 숫자가 231명 더 많다. 그 이유는 관리처분계획인가 승인 후인 2017년을 기점으로 상가지분투자가 집중적으로 이뤄졌기 때문이다. 조합에 따르면 전체 상가 규모의 40%에서 지분권 쪼개기가 집중적으로 발생했다. 그리고 상가조합원 집행부의 약 75%가 이런 쪽지분 투자자다.

문제는 이들이 대표성을 띠게 되면서 사업구조를 지분투자자들에게 유리하게 바꿨다는 점이다. 둔촌주공 상가단체는 2012년 무상지분율 190% 조건으로 PM사인 리츠홀딩스와 계약을 체결했다. PM사는 설계·분양 등의 사무를 무료로 추진하는 대신, 조합원 지분을 뺀 나머지 신축 상가를 분양한 수익을 가져가기로 했다. 그러나 현 조합이 쪽지분 투자자들의 이익을 위해 상가 무상지분율을 270%로 높이고자 설계변경을 추진했고, 이를 위해 PM사에게 일방적으로 계약해지를 통보했다.

PM사 측은 "둔촌주공 사업추진과정 10년간 단돈 한푼 받지 않고 일을 한 사업 참여자로서, 동호수 지정까지 끝나 일반 분양만 남겨놓은 상황에서 이런 문제가 발생하게 돼 유감스럽다"면서 "사업구조가 비정상적인 상가 공유지분자들이 주축이 되면서 피해가 갈수록 커지고 있다"고 말했다.

◇상가분쟁 방치하면 대규모 입주 지연...보안책 필요

재건축 상가는 정비사업 후 신축 아파트 입주권을 받을 수 있어 재건축 투자에서 '하이리스크, 하이리턴'으로 평가된다. 둔촌주공뿐만 아니라 재건축을 추진하는 강남권 다른 아파트 상가에서도 '지분 쪼개기' 거래가 늘어나는 이유다. 그러나 이번 사태처럼 주객이 전도되면 상가 조합원뿐만 아니라 아파트 조합원, 예비청약자, 금융기관, 시공사, 협력업체 등 모두에게 피해가 갈 수 있어 이를 방지할 제도가 필요하다는 지적이 나온다.

재건축 예정 지역 '썩상(썩은 상가)' 투자는 서울을 비롯해 지방에서도 원정 투자단이 있을 정도로 인기다. 이미 서울 주요 재건축 예정 단지와 1기 신도시 내 오래된 상가는 수요는 많지만 공급이 부족해 매물 구하기가 '하늘의 별따기'다.

서초구 반포동 '미도1차' 1층 상가 전용 11㎡ 매매 호가는 현재 10억~11억원이다. 지난해 동일 면적 거래가(8억원)보다 2억~3억원 올랐다. 송파구 방이동 '올림픽선수기자촌' 상가 전용 16㎡ 매물 호가는 23억~24억원 선이다. 3.3㎡(평)당 거래가가 약 5억원에 달한다. 공통점은 두 단지 모두 재건축을 추진 중이지만 아직 조합 설립도 안 된 초기 단계라는 점이다.

강남구 A공인중개업소 관계자는 "재건축 예정 단지 내 낡은 상가 한 호실을 2~3명이 나눠서 투자하면 10억원 미만으로도 재건축 아파트 조합원 권리를 획득할 수 있기 때문에 인기"라면서 "2~3년 전만 해도 3.3㎡당 2억원 안팎이던 매매가가 3억원대로 올라섰는데도 사겠다는 사람만 있고 팔겠다는 사람이 없다"고 전했다.

상가 투자가 활발한 이유는 적은 투자 금액으로 핵심 재건축 입지의 아파트 입주권을 받을 수 있기 때문이다. 다만 모든 상가 조합원이 아파트 입주권을 받는 건 아니다. 보유한 상가 가치가 새 아파트의 최소 분양 가격보다 높아야 한다.

상가 권리가액은 조합이 정하는 정관을 통해 비례율을 얼마로 산정하느냐에 따라 달라진다. 과거에는 상가 권리가액이 주택 가치보다 낮아 새 아파트 입주권을 받는 게 어려웠지만 최근에는 각 조합들이 일반분양 물량을 줄이기 위해 상가 조합원들에게도 입주권을 줄 수 있도록 비례율을 낮추는 추세다.

그러나 무분별한 투자로 상가 지분 소유자가 늘어나면 재건축 사업성이 떨어지고 조합원 개인 부담이 증가하는 부작용이 발생한다. 또 개발이익을 재분배하는 과정에서 아파트 조합원들과 상가 조합원 간 갈등이 격화되면 분양 지연은 물론 준공 후에도 입주를 하지 못하는 사태가 발생할 수 있다. 앞서 송파구 잠실동 '리센츠(잠실주공 2단지 재건축)'는 상가 분쟁으로 2008년 아파트 준공 후에도 오랜 기간 수분양자들이 입주를 하지 못했다.

이런 사태를 미리 겪은 재건축 단지들은 상가와 아파트를 분리해 재건축하는 우회로를 택하기도 한다. 2020년 입주한 '과천 푸르지오 써밋'은 아파트 조합원과 상가 조합원 간 갈등으로 상가는 재건축에 참여하지 않았다. 같은 해 입주한 '개포래미안포레스트(개포시영아파트)'는 아파트와 상가를 분리해 재건축했다.

그 결과는 신축 아파트 옆 낡은 상가가 자아내는 괴기스러운 도시 분위기다. 이런 부작용을 우려한 '개포주공1단지'는 상가 분쟁으로 재건축 사업 발목이 잡히자 조합이 상가 측에 확정기여금 910억원 지급을 약속하고 공사를 재개했다.

업계는 둔촌주공뿐만 아니라 강남구 대치동과 압구정동, 송파구 잠실동 일대 재건축 추진 단지에서도 상가 쪼개기 지분 투자가 활발히 이뤄진 것으로 보고 있다. 익명을 요구한 재정비사업 관계자는 "둔촌주공은 허술한 재건축 제도를 이용한 전문 상가 투기꾼들의 놀이터였다"면서 "조직적으로 몰려다니는 이들은 수분양자 입주를 볼모로 각종 소송전을 불사하는데 이미 잠실 주공5단지를 비롯해 개포동, 압구정동 일대 주요 재건축 단지에도 입성한 것으로 알고 있다"고 말했다.

전문가들은 제도 정비의 필요성을 지적했다. 건설업계 관계자는 "상가 지분 투자는 재개발 예정 지역 내 빌라 지분 쪼개기 투자처럼 사업 수익성을 악화시키고 조합원 비용 부담을 증가시켜 선의의 피해자를 양산한다"면서 "정부가 빌라 '쪽지분'에 조합원 자격을 주지 않은 것처럼 재건축 예정인 아파트 상가들에도 관련 규정을 마련해야 한다"고 지적했다.

◇조합장 공백 사태...둔촌주공 공사 재개는 언제쯤?

한편, 시공사업단은 이번 사태를 촉발한 둔촌주공 재건축 조합 자문위원과 조합장이 연달아 사퇴하면서 조합에 대한 불신이 극에 달한 상태다.

사업단 관계자는 "사태를 촉발한 현 조합의 자문위원과 조합장이 사태 해결은커녕 무책임하게 사퇴하는 모습을 보고 조합을 신뢰할 수 없다는 애초의 판단이 옳다는 걸 다시 한번 확인했다"면서 "상가 분쟁에 대한 완벽한 해결 없이 공사가 재개되는 일은 없을 것"이라고 못박았다.

둔촌주공 조합원들도 이를 의식하고 있다. 조합 집행부 해임을 추진하고 있는 둔촌주공 정상화위원회는 조합장 사퇴와 관계없이 오는 8월 조합해임 총회를 개최하는 한편, 공사재개를 위한 협의도 병행한다는 입장이다.

둔촌주공 정상화위원회 관계자는 "해임총회 전 자진사퇴는 이미 2020년 전임 조합장 때 한 차례 겪어 문제될 게 없다"면서 "조합이 해임총회를 무력화하려는 꼼수를 쓰고 있다"고 비판했다. 이어 "해임총회 개최 요건은 이미 충족됐고, 시공사업단도 8월 총회에서 사업 정상화에 대한 조합원들의 압도적인 지지를 확인할 수 있을 것"이라고 강조했다.