[부동산 긴급진단] 상승 멈춘 서울 집값, 대세하락이냐 반짝멈춤이냐

[사진=연합뉴스]

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 서울 집값에 브레이크가 걸리면서 이제 관심은 향후 전망으로 쏠리고 있다. 전문가들은 집값이 지나치게 오른 곳을 중심으로 조정 국면에 접어든 것은 맞지만 내년 '빅이벤트'가 대기 중인 만큼 대세전환으로 보기는 힘들 것으로 분석했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "최근 일부 지역에서 집값이 떨어지는 곳이 있다고는 하지만 전반적으로 하락전환했다고 보기는 어려운 상황"이라며 "지금은 상승 둔화 수준으로 보는 것이 맞다"고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "최근 일부 지역에서 거래량은 감소하지만 신고가는 계속 형성되는 기현상이 나타나고 있다"며 "주택가격 상승률 계산이 평균치를 내는 것인 만큼 매매량이 감소한 가운데 체결되는 소수 매매건이 신고가를 기록하면 상승률은 감소하는 것으로 보이더라도 상승세 자체는 지속된다"고 설명했다.

그러면서 "최근의 집값 하락세는 대출규제 등 외부적 요인에 의한 것"이라며 "인위적으로 매매를 억제하는 동안은 가격변동폭이 없거나 줄어든 것처럼 보이지만, 억제요인이 해소되는 순간 그간 눌렸던 것만큼 상승분으로 나타날 수 있다"고 덧붙였다.

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현재의 관망세는 정부 규제와 더불어 내년 대선 영향이 크다. 송승현 도시와경제 대표는 "당장은 내년 대선을 앞두고 있기 때문에 수요자와 공급자 모두 방향을 예측하기가 쉽지 않다"며 "수요억제책과 공급 부족이 팽팽하게 대치되고 있어 당분간은 보합세가 유지될 것"이라고 봤다.

그러나 누가 당선 되더라도 대선 이후에는 불확실성이 해소되는 만큼 결국 집값은 우상향 할 것으로 예상된다.

권일 팀장은 "당분간은 너무 오른 곳들의 상승은 더뎌지고, 거품이 있는 지역은 걷히는 현상이 나타나는 등 일부 조정이 될 수밖에 없다"며 "내년 선거 이후에는 새로운 시장이 열리는 만큼 조금씩 추가 상승하는 곳들이 늘어날 것"이라고 전망했다.

이은형 연구원은 "선거 결과에 따라서 세법이나 임대차법 등이 수정될 여지는 있지만, 노후도심개발이나 GTX 같은 주요 개발호재가 취소되는 일이 없다는 것이 핵심"이라며 "최근 몇 년 동안 20~30대의 주택매수가 적지 않았고 그 수요가 여전하다는 점도 집값 상승의 주요 요인"이라고 했다.

주택공급이 여전히 어렵다는 점도 상승을 부추기는 이유다. 

이 연구원은 "여러 사안들이 꼬여 가시화된 이 같은 현상을 해결하려면 시간이 걸리겠지만 보다 실질적인 방향을 모색해야 한다"며 "주택시장의 호조, 3기 신도시 사전청약을 포함한 정부의 주택공급 확대, 재개발·재건축 같은 정비사업 활성화 등이 복합적으로 작용하면서 시장 상승에 기여할 것"으로 내다봤다.

특히 서울 중심지와 외곽, 수도권과 지방의 양극화가 심화할 것으로 보인다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "대출이 금지된 15억원 초과 지역의 수요층은 자금 조달이 충분히 가능하기 때문에 대출 규제 강화와 금리 인상의 영향을 상대적으로 덜 받고 계속 상승하는 반면, 대출 의존도가 높은 서울 외곽의 중저가 단지는 민감하게 반응할 수밖에 없다"며 "똘똘한 한 채 선호현상이 보다 뚜렷해질 것"이라고 말했다.