서초구 등 강남권 갭투자 가장 활발…영끌·빚투 대신 갭투자?

남산서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부의 강력한 돈줄 옥죄기에 빚투, 영끌이 막혔다. 부동산 시장에서는 이제 갭투자만 남았다는 말이 돈다. 대출 없이 전세를 끼고 주택을 장만하는 소위 ‘갭투자’를 이용해 내 집 마련을 할 수 있다는 것이다. 더구나 대출이 막혀 주택 매수가 어려워지고, 사전청약을 노린 대기 수요가 임대차 시장에 대거 머무르면 전세가가 계속 올라 갭투자가 수월해질 것이란 전망이 많다.

그러나 전문가들은 주택 시장을 들썩이게 할 수준으로 갭투자가 활개를 치긴 어려울 것으로 봤다. 집값이 둔화하면서 주택 시장 활력이 떨어지는 상황에서 갭투자만 활발해지긴 어렵다는 분석이다. 여기에 정부가 15억원이 넘는 초고가 전세대출을 막으면 강남권 갭투자도 사실상 불가능해질 것으로 보인다.
 

지난 1년간 강남3구 갭투자 가장 활발

13일 아실에 따르면 최근 1년 간(9일 기준) 서울 전체 25개 자치구 가운데 갭투자가 가장 활발한 곳은 서초구인 것으로 나타났다.

서초구에서는 총 357건의 주택 거래가 갭투자로 이뤄졌다. 전체 거래 2325건 중 15.3%에 달했다. 이어 노원구가 342건(전체 거래 4398건, 7.7%), 송파구 339건(2409건, 14.0%), 강남구 315건(2795건, 11.2%), 강서구 307건(3010건, 10.1%), 강동구 292건(전체 2124건, 13.7%) 등 순이었다.

서초, 강남, 송파 등 고가 대출이 몰린 이른바 강남3구에서 갭투자가 많았다. 특히 서초구는 토지거래허가제 적용을 피하면서 투기 수요가 몰렸다. 강남 압구정동 중개업소 대표는 “잠실이나 압구정은 토지거래허가제로 인해서 거래가 활발하지 않다”며 “토지거래허가제를 비껴난 서초구나 강남 도곡동으로 갭투자 수요가 몰렸다”고 말했다. 이어 “새로 전세를 둘 수 있는 매물이 비싸게 거래된다”며 “아무래도 계약갱신이 된 매물들은 시세에 비해 전세가가 싸기 때문에 새로 세입자를 둘 수 있는 매물이 인기가 많다”고 덧붙였다.

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강남권에서 갭투자가 활발하게 이뤄진 이유는 전세가가 치솟은 영향도 있다. 부동산정보제공업체 경제만렙이 국토교통부의 아파트 실거래가 통계 시스템을 분석한 결과, 전세보증금 15억원 이상인 전용면적 84㎡ 아파트 단지는 2018년 3곳에 불과했으나 올해 들어 현재까지 53곳으로 증가했다.

서울의 경우 강남구(26곳)가 가장 많았고 이어 서초구(21곳), 송파구(4곳), 성동·동작구(각 1곳) 등의 순이었다. 또 2018년만 하더라도 해당 면적, 해당 가격대의 아파트 거래는 17건에 불과했으나 2019년 50건, 지난해 231건, 올해 현재까지 351건으로 계속 늘어나는 추세다.

더구나 전세불안이 계속될 것이란 전망이 많은 점도 갭투자를 고려하게 하는 요인으로 작용하고 있다. 내년부터는 계약갱신청구권을 사용한 전세 물건이 신규 계약으로 전환되는 시점이 도래하는 만큼 전셋값이 더 치솟을 수 있다는 분석이다. 이들 물건은 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한한 전월세상한제 적용을 받지 않기 때문에 새로 형성된 가격에 전세를 놓을 수 있다.
 

고가 전세 대출 차단…갭투자 막을까

정부는 고가전세대출 규제를 만지작거리고 있다. 고승범 금융위원장은 최근 기자들과 만난 자리에서 “최근 전셋값이 많이 올라 9억원을 넘는 전세도 상당히 많아져 일률적으로 제한할 생각은 없다”면서도 “초고가 전세 규제에 대해선 실수요자들이 피해를 보는 일이 없도록 SGI서울보증이 중심이 돼 검토해 나갈 것”이라고 말했다.

이어 고 위원장은 초고가 전세의 기준에 대해선 “9억원보다 휠씬 위가 될 것”이라고 답했다. 초고가 전세보증금의 기준을 ‘15억원 이상으로 생각하느냐’는 질문엔 “구체적으로 확정되면 발표하겠다”며 즉답을 피했다.

이는 사실상 고가전세대출에 대한 규제를 시인한 것으로, 시장에서는 이르면 내달 규제를 발동할 것으로 예상한다. 현재 주택금융공사(주금공)·주택도시보증공사(HUG)와 민간 업체인 SGI서울보증 등 보증기관 3곳 가운데 한도가 없는 곳은 SGI서울보증이 유일하다. 때문에 SGI서울보증이 고가 전세에 대한 보증을 중단하면 사실상 고액 전세대출은 원천 차단되는 것이다. 

정부가 초고가 전세대출 규제를 예고하고 나선 것은 갭투자와 함께 치솟는 전셋값이 자연스레 매맷값 상승으로 이어지는 것을 막으려는 셈법으로 풀이된다. 

전문가들은 정부의 대출규제로 인해 갭투자를 고려하는 움직임이 늘어날 가능성은 있지만 집값이 둔화하는 상황에서 적극 갭투자에 나서기는 어려울 것으로 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “내년에 DSR 규제 등이 더 강화될 예정이기 때문에 전세를 끼고 사는 패턴이 나타날 수 있다”면서도 “갭투자가 단기간에 크게 늘긴 어려울 것”이라고 말했다.

이어 “과세 부담이 커지고 금리인상 등으로 인해 부동산 시장으로 유입되는 수요가 줄면서 시장의 활력이 떨어졌다”며 “최근 몇 년간 집값이 가파르게 오른 데 대한 심적 부담도 크기 때문에 매입에 대한 적극성이 과거보다 위축되고 있다”고 분석했다.

다만, 전세가는 지속 상승할 것으로 예측했다. 함 랩장은 “대출규제로 인해 집 장만이 어려워져서 임대차에 머무르는 수요가 늘면 임대차 시장에 가격 부담을 줄 수 있다”며 “전세가 오름세는 계속 이어질 것으로, 세부담 전가를 위한 월세화도 나타날 것”이라고 전망했다.