[사전청약 톺아보기] 사전청약 vs 일반분양…셈법 복잡해진 무주택자

맑은날 북한산에서 바라본 3기 신도시인 고양 창릉지구. 맨 앞 아파트단지가 삼송지구, 뒤편 녹지대가 창릉지구이다. 창릉지구 뒤쪽에 고양 화정지구와 한강 건너 김포한강신도시가 보인다. [사진=연합뉴스]

3기 신도시 사전청약이 두 달 앞으로 다가오면서 무주택자들의 고민이 깊어지고 있다.

신혼부부를 중심으로 사전청약에 관심이 쏠리고 있지만, 입주까지 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 예상되기 때문이다. 일반분양의 경우, 실수요자 중심으로 개편되고 있는데 공급량 자체가 적어 수도권 당첨도 쉽지 않은 상황이다.

전문가들은 개개인의 조건과 기준에 따른 전략이 필요하다고 조언한다.

사전청약은 신혼부부 당첨 가능성이 높고, 분양가가 인근 지역보다 70~80% 수준으로 낮게 책정돼 부담이 상대적으로 적다. 수도권 내 아파트 공급이 감소하는 상황 속 공공 주도의 대규모 공급은 호재로 작용할 수 있다.

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그러나 장점만 있는 것은 아니다. 사전청약은 착공 시점에 실시하는 본청약보다 1~2년 앞당겨 청약을 받는 제도인 만큼 실제 입주까지 적지 않은 시간이 필요하다.

정부는 빠르면 2025년 입주를 기대하고 있지만 이는 정부의 개발이 차질 없이 진행됐을 때 가능한 이야기다.

2009~2010년 보금자리주택에 대한 사전청약을 실시했지만 토지보상 지연 등의 문제로 본청약이 최대 10년 이상 걸리면서 중도 포기자가 속출했다. 현재 3기 신도시들도 LH사태로 인한 불신 때문에 보상이 지연될 가능성이 높다.

3기 신도시 개발이 아직 본격화되지 않은 만큼 주변 인프라나 교통 등도 변수가 될 수 있다. 2기 신도시인 파주 운정과 인천 검단, 김포 한강신도시는 아직 서울 도심과의 교통개발이 완료되지 않아 인근 지역 주민들이 불편을 겪고 있다.

사전청약 물량 중 서울 공급분은 동작구 군부지 200가구에 그친다.

올해 1월 정부가 내놓은 계획에는 경기 과천지구(1800가구)와 관악구 남태령 군부지(300가구)가 포함돼 있었지만 관계기관 협의가 길어지면서 올해 사전청약 대상에서 제외됐다. 주민 반발이 심한 서울 노원구 태릉골프장의 사전청약도 보류된 상황이다.

그렇다면 일반분양은 어떨까. 전매제한과 거주의무기간 등 실수요자 중심의 정책으로 단기 분양권전매 차익을 노리는 수요는 감소하고 있다.

직방에 따르면 2021년 1분기 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 20대 1을 기록했다. 지난해 4분기 경쟁률(34대 1)보다 낮으며 2019년 4분기(16.7대 1) 이후 최저치다.

올 1분기 일반분양 물량은 4만7390가구로 직전 분기(8만1569가구)보다 41.9% 감소했다. 일반분양 물량이 감소했는데도 경쟁률이 떨어진 것이다.

하지만 무턱대고 일반분양만을 노리기엔 물량이 턱없이 부족한 것이 사실이다.

올해 들어 서울에서 분양한 신규 아파트는 광진구 자양동 '자양 하늘채베르'와 강동구 고덕동 '고덕강일 제일풍경채' 단 2곳이다. 이마저도 '자양 하늘채베르’는 공급물량이 51가구밖에 되지 않았고, 모두 소형 평수(전용 46㎡)로 이뤄졌다.

한동안 주요 건설사들의 서울 공급 물량도 기약이 없다. 그나마 가장 빠를 것으로 보이는 서초구 반포동 '래미안 원베일리'는 3.3㎡당 분양가가 5668만원에 달해 일반 실수요자 입장에서는 중도금 대출 제한 등 부담이 따른다.

이 때문에 당첨 확률을 높이기 위해 전략적으로 접근할 필요가 있다.

서울이나 경기 과천 등 수도권 인기지역의 경우, 분양가 상한제가 적용돼 최소 70점 이상의 가점자여야 당첨 안정권에 든다. 가점이 낮아 당첨이 어려운 30~40대의 경우 추첨제 물량을 공략하거나 분양가상한제가 적용되지 않는 지역의 아파트 청약을 노릴 필요가 있다.

서울에서는 외곽 지역이나 비청약과열지역, 비인기 타입, 공급가구 수가 많은 곳에 도전하면 당첨 확률을 높일 수 있다.

당첨자 발표일이 겹치는 단지를 공략하는 것도 방법이다. 두 단지의 당첨자 발표일이 같을 경우, 중복 청약으로 당첨이 취소될 수 있어 둘 중 한 단지에만 청약할 수 있다. 사람들이 대거 몰리는 로또 단지와 당첨자 발표일이 같은 단지가 있으면 그 단지는 청약 경쟁률이 상대적으로 낮을 수 있다.

업계 관계자는 "정부가 끊임없이 공급 시그널을 주면서 집값 안정에 힘쓰는 만큼 서두르지 않고 입지가 좋은 지역과 단지를 중심으로 기다려보는 것도 방법"이라며 "사전청약에 당첨되더라도 일반청약에 제약이 없는 만큼 여러 조건과 기준을 면밀히 검토한 후에 판단해야 한다"고 조언했다.