3기 신도시 사전청약 A to Z…청약 당첨 전략은?

[사진=연합뉴스]

3기 신도시 사전청약이 5개월 앞으로 다가왔다. 7월부터 분양을 시작하는 3기 신도시는 정부가 지난해 발표한 '수도권 127만 가구 공급' 계획의 연장이다. 정부는 3기 신도시에 대한 패스트트랙을 확정하면서 신속 공급 기조를 다시 한 번 다지고 있다.

사전청약은 본 청약에 앞서 일부 물량을 1~2년 먼저 청약하는 방식을 말한다.

7월 인천계양을 시작으로 본격적인 사전청약이 시행된다. 9~10월에는 남양주왕숙2 등, 11~12월에는 남양주왕숙, 하남교산, 고양창릉, 부천대장 등 수도권 공공택지에서 연말까지 3만 가구를 조기공급한다. 나머지 3만2000가구는 2022년 입주자를 모집할 계획이다.
 

3기 신도시 분양가, 주변 시세보다 최대 40%↓

3기 신도시 분양주택은 모두 분양가 상한제가 적용되며 민간과 공공분양 주택 모두 시세 대비 저렴한 가격에 공급될 전망이다. 전문가들은 분양가가 주변 시세보다 20~30%, 최대 40% 낮게 나올 것으로 보고 있다.

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변창흠 국토교통부 장관이 후보자 시절 도입의 필요성을 제기한 '토지임대부 주택'과 '환매조건부 주택' 등 공공자가주택이 3기 신도시 분양에 도입되면 분양가는 더 낮아질 수 있다. 이들 공공자가주택은 토지와 주택의 소유권을 분리하기 때문에 분양가를 더 낮출 수 있는 여력이 생긴다.

중형 주택형 이상의 공공 분양 아파트 공급도 예정돼 있다.

국토부는 그동안 공급이 미미했던 전용면적 60∼85㎡ 공공분양주택의 비율을 30~50% 수준으로 지역 여건에 맞춰 확대할 계획이다. 현재로선 법규상 공공분양 단지에서 60∼85㎡ 비율은 15%를 넘기지 못하게 돼있지만, 정부는 이 규정을 개정해 최대 50%까지 공급할 수 있도록 할 예정이다.

이에 따라 3기 신도시에는 4인 이상 가족이 거주 가능한 중형급 공공분양 단지도 공급될 것으로 기대된다.
 

청약통장 예치금, 1800만원은 넘어야 가능성↑

사전청약은 무주택 세대 구성원만 신청할 수 있다. 1순위를 위한 최소 거주기간은 2년이다.

사전청약 당시에 해당지역에 거주 중이면 청약을 넣을 수 있다. 다만 본 청약까지 거주기간을 채우고, 무주택 요건을 유지해야 한다.

사전청약은 청약통장저축 총액과 해당 지역 거주기간에 당락이 좌우될 것으로 전망된다.

청양통장 예치금이 중요한 이유는 3기 신도시 물량 전부가 공공분양이라 민간분양과 달리 가점이 아닌 순위순차제가 적용되기 때문이다. 순차제는 무주택 기간 3년만 충족하면 저축 총액이나 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 선정하는 방식이다.

공공분양 청약은 우선 세대주를 포함해 세대원 전원이 무주택이면서 주택 공급 지역에 거주해야 한다. 청약통장 보유 기간은 1년 이상이고, 최소 12회를 납입해야 1순위가 된다.

납입인정금액은 매달 10만원까지 인정된다. 1회 10만원이 최대 인정금액이므로, 굳이 더 큰 액수를 넣을 필요는 없다.

전용면적 40㎡ 초과 주택의 경우 3년 이상 무주택 세대 구성원이면서 저축총액이 많을수록 유리하다. 전문가들은 적어도 1800만원 이상은 돼야 당첨 가능성이 있고, 2000만원 이상이면 당첨권에 드는 것으로 보고 있다.

앞서 지난해 말 진행된 위례 공공분양 A3-3a블록 일반공급 커트라인은 최저 2010만원에서 최고 2220만원이었다. 최고 커트라인을 기준으로 보면 매월 10만원씩 18년6개월 동안 납입한 금액이다.

고덕강일 공공주택지구 8단지 일반분양도 커트라인은 1764만~2180만원이었고, 14단지는 1770만~2190만원이었다.

당해 우선공급에 해당되는지도 따져봐야 한다. 당해는 청약 때 해당 지역(시·군) 거주자에게 주택을 우선공급하는 것을 의미한다.

일반청약은 '당해 100% 우선공급'으로 해당 지역 거주자가 아니면 당첨이 어렵지만 3기 신도시의 경우 당해 비중이 50%로 제한돼 그 지역에 살지 않아도 당첨 가능성이 있다.

사전청약에선 서울과 인천은 당해가 50%, 나머지 50%는 수도권 다른 지역 거주자를 선정한다. 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정한다. 사전청약을 통해 입주를 원하는 지역이 있으면 미리 전·월세로 전입해두는 것이 좋다.
 

사전청약 55%는 특별공급…신혼부부·생애최초 노려야

특별공급 요건도 확인해볼 필요가 있다. 올해 하반기와 내년 예정된 사전청약 물량의 55%가 신혼부부·생애최초 특별공급으로 풀린다.

올해 1월부터 생애최초 특별공급 소득 기준은 공공주택의 경우 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하, 민간주택은 160% 이하로 완화됐다. 신혼부부 특별공급도 공공주택 130% 이하(맞벌이 140% 이하), 민간주택 140% 이하(맞벌이 160% 이하)로 낮아졌다.

신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년 이내, 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중에서 소득요건 등을 충족하면 청약이 가능하다.

생애최초 특별공급은 세대에 속한 모든 자가 과거 주택소유 사실이 없어야 하고 5년 이상 소득세 납부, 소득 등의 요건을 충족해야 한다.

다자녀가구 특별공급은 미성년 자녀(태아 포함)가 3명 이상인 무주택세대 구성원으로 소득 등의 요건을 충족해야 한다.

노부모부양 특별공급은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속하여 부양하고 있는 무주택세대주로 자산, 소득 등의 요건을 충족하면 사전청약이 가능하다.
 

사전청약 당첨돼도 다른 일반공급 청약 가능

사전청약은 입주자모집공고 시점을 기준으로 소득과 자산 등의 요건을 심사하며, 사전청약 당첨자로 선정된 이후에는 소득이나 자산 요건을 추가로 심사하지 않는다.

사전청약 당시 소득 요건을 충족했다면 본청약 시점에 요건을 충족하지 못하더라도 당첨이 취소되지 않는다.

또 해당지역에 거주 중이어야 가능하나, 의무 거주기간의 경우 본청약 시점까지만 충족하면 최종적으로 입주여부가 확정된다.

다만, 주택건설지역의 규모와 위치, 투기과열지구 지정여부 등에 따라 의무 거주기간, 거주지 요건 등이 다르기 때문에 사전에 확인할 필요가 있다.

사전청약이 당첨된 사람도 본청약 전까지는 다른 주택에 일반공급 청약을 넣을 수 있다.

이 경우, 일반공급 청약으로 다른 주택에 당첨된 경우 사전청약으로 당첨된 주택에는 입주가 불가능하다. 사전청약 당첨주택에 입주하기 위해서는 무주택 요건을 유지할 필요가 있다는 의미다.

사전청약 당첨자가 추후 본청약에서 당첨을 포기해도 별도의 불이익은 없다. 또 다른 지구의 본청약에는 신청할 수 있으나 다른 지구의 사전청약은 중복신청할 수 없다.