"계약 물려요" 집값 폭등하자 매도인 계약파기 기승...매수인 대처법은?

서울 집값이 다시 급등하면서 매도인과 매수인의 ‘계약 파기’ 문제가 떠오르고 있다. 매도인이 계약금의 두 배를 배상하고 집을 되팔아도 이득이기 때문이다. 매수인들은 납입일 전에 중도금을 넣어 매도인이 계약 해지권을 사용하지 못하도록 적극적인 방어권 행사에 나섰다.

26일 서울 노원구 일대 공인중개업소에 따르면, 소형 아파트 가격이 한달 만에 1억원 이상 오르면서 매도인의 계약 파기가 속출하고 있다.
 

서울 동대문구 주택가 전경.[사진 = 김재환 기자 ]

지난달 중순 노원구 소형 아파트를 4억원에 매입한 김모씨는 최근 공인중개사로부터 “매도인이 계약을 파기하거나 계약금을 올려받으려는 것 같다”는 얘기를 들었다.

계약을 체결한 후 중도금을 치르기도 전에 이 단지의 최근 실거래가격이 5억원 이상으로 오른 데다, 호가는 5억5000만원을 웃돌게 된 탓이다.

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실제로 매도인은 김씨로부터 받은 계약금 4000만원을 포함해 총 8000만원(배액 배상)을 물어주고 되팔기만 하면 훨씬 큰 이득을 얻을 수 있다.

김씨는 중도금을 내기로 한 날 전에 중도금을 치러 계약 진행 의사를 밝혔고, 매도인은 계약 해지 의사를 표시했으므로 중도금 납입은 무효라고 맞서는 상황이다.

법률 전문가 자문과 지금까지의 판례에 따르면 핵심은 매도인이 계약을 해지하기로 한 의사를 얼마나 정확히 밝혔는지에 있다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 “매도인이 정확히 어떻게, 어떤 방식으로 배액 배상을 지급하고 계약을 해지하겠다는 의사를 구체적으로 밝혀야 ‘의사’의 효력이 있다”고 설명했다.

이어 그는 “구체적으로 의사를 표현하지 않는 이상 매수인이 중도금 납입일 전에 중도금을 넣으면 매도인의 계약 해지권은 상실되는 것으로 본다”고 부연했다.

또 이동신 법무법인 가교 변호사도 “매도인이 변심해서 배액 배상하고 계약을 해제하기 전에 매수인이 중도금 기일보다 일찍 중도금을 넣었을 땐 매도인의 해약권을 인정할 수 없다는 판례가 있다”고 말했다.

앞서 대법원은 “중도금 이행기 약정이 있는 경우라도, 이 이행기 전에 계약을 이행하지 않기로 한 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 중도금을 이행기 전에 착수할 수 있다”고 판시한 바 있다(대법원 2004다 11599).

이에 따라 이동신 변호사는 "매도인이 계약해지권을 보호받고 매수인의 중도금 선납입을 막으려면 특약을 명시하는 등으로 사전에 대처할 필요가 있다”고 설명했다.

또 이 변호사는 "매수인의 경우 시가 폭등 등으로 매도인의 배액 배상에 의한 계약 해제를 방지하기 위해 특약으로 해약금에 의한 계약 해제를 배제하는 규정을 넣는 것도 필요하다"고 말했다.