윤곽 나온 공공 재개발·재건축…문제는 주민 합의

서울 동작구 흑석동 흑석2구역 모습. [사진=연합뉴스]

서울 도심 주택공급의 핵심방안으로 꼽히는 공공 재개발 사업이 닻을 올리면서 공급확대 기대감이 커지고 있다. 공공 재개발은 서울 주요 역세권 8곳에 4700가구를 공급하는 시범사업을 시작으로 공급물량은 더욱 늘어날 전망이다.

다만 해당 사업지 모두 주민들 간에 첨예한 이해관계가 얽혀 있고, 10년 이상 사업이 표류한 곳들도 있어 사업 진행이 원활할지는 미지수다. 사업의 전제로 내세운 높은 임대주택 비율도 향후 사업 추진 과정에서 주민 간 갈등을 불러오는 걸림돌이 될 수 있다. 주택 공급의 확실한 신호를 주기 위해선 1000가구 이상 대단위로 공급할 수 있는 사업지 선정이 필요하다는 업계 분석도 나온다.

17일 정부와 서울시에 따르면 정부는 지난 15일 흑석2구역과 양평13·14구역 등 8개 구역을 공공 재개발 사업의 시범사업 후보지로 선정했다. 정부는 같은 날 서울 신반포19차, 망우1구역, 신길13구역, 미성건영, 강변강서, 중곡아파트 등 7개 단지에 대한 공공재건축 사전 컨설팅 결과도 공개했다.

지역적으로는 고르게 분포됐다는 평가다. 강북·영등포구 등 강북권과 서울 외곽뿐 아니라 동작·서초구 등 강남권이 모두 포함돼 서울 전역에서 공공 정비사업이 진행될 예정이다. 또한 공공재개발 단지는 모두 도심 역세권이라는 입지적 장점도 있어 잠재력이 높다는 평가다.

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정부는 이날 발표한 8곳 외에 공공재개발을 신청한 47곳(도시재생지역 등 제외)에 대한 심사 결과도 오는 3월 말 발표할 예정이다. 작년 5·6대책에서 공공재개발을 통해 4만 가구를 공급하겠다는 청사진을 내놓은 만큼 더 많은 후보지를 발굴해야 한다.

하지만 전문가들은 공공 재개발 사업을 통한 주택 공급이 원활하지 않을 수 있다고 지적했다. 문제는 높은 임대주택 비율 등 과도한 기부채납이다. 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급해야 하기 때문이다. 실제로 공공 재개발 의사를 밝혔던 답십리17구역은 수익성 하락을 우려하는 주민 반발에 공모를 철회하기도 했다.

서진형 경인여대 경영학과 교수는 "민간 규제 완화 없이 공공 재개발과 관련해 정부가 각종 지원책을 밝혔지만 장기 표류 중인 사업장의 실타래를 풀 수 있을지는 의문"이라며 "조합원들에게 적정한 이익을 보장하고 동의율을 높여 사업을 빠르게 진척시켜야 한다는 과제를 안고 있다"고 평가했다.

공급 효과가 확실한 대규모 재개발 구역이나 대단지 아파트의 추가 선정도 숙제로 남겨졌다. 이번에 발표된 공공재개발 후보지 가운데 1000가구 이상 공급 구역은 흑석2구역(1310가구)뿐이다. 양평13·14구역은 각각 618가구, 358가구에 그쳤고, 공급량이 2배 이상 늘어나는 용두1-6구역도 919가구에 불과하다.

공공재건축 사전컨설팅에 참여한 아파트도 신림건영1차(492가구)를 비롯해 △산업인아파트(342가구) △중곡아파트(270가구) △신반포19차(242가구) △신미아파트(130가구) 등 500가구를 밑돈다. 공공정비 통합지원센터는 1000가구 이상 대단지에서 분양가 수준과 관계없이 용적률 증가로 사업성 개선 효과가 있다고 밝혔다.

정비사업에 따른 부동산가격 상승도 풀어야 할 과제다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공재개발·재건축에 따른 집값 상승 자체를 막을 순 없지만 투기를 제어하는 장치를 만들 필요가 있다"며 "기존 재개발 사업지처럼 공공의 이익환수 같은 제도를 추가하면 투기성 매수세를 어느 정도 막을 수 있을 것"이라고 말했다.