'대어' 잠실5·은마 빠진 공공재건축…"추가 인센티브 필요"

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지. [사진=연합뉴스]

공공재건축이 '대어' 잠실5단지, 은마아파트 등 알맹이가 빠진 채로 시작하게 됐다.

공공정비 통합지원센터는 15일 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지에 대한 사전컨설팅 분석을 완료하고 이날 그 결과를 조합 등에 회신한다고 밝혔다.

공공재건축 사업은 공공이 재건축에 참여해 일정 규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.

그러나 정부가 당초 5만 가구 공급을 목표로 내세웠던 공공재건축 사업은 목표치의 10%도 공급하지 못할 전망이다.

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이번에 공공재건축을 진행하는 곳은 신반포19차(242가구) 등 500가구 미만의 소규모 단지에 불과하다.

서울 강남구 '은마아파트'(4424가구)와 송파구 '잠실주공5단지'(3930가구), 동대문구 '청량리미주'(1089가구) 등 1000가구 이상 단지는 모두 사전컨설팅 신청을 철회했다.

시장에서는 공공재건축 사업이 처음부터 성공이 힘든 사업이라고 봤다.

공공재건축에 참여하는 사업지는 용적률 500%와 인허가 절차 간소화, 고도제한 완화 등의 인센티브를 제공받지만, 늘어난 용적률의 50~70%를 공공분양이나 임대주택으로 기부채납해야 한다.

재건축초과이익환수제는 민간재건축과 똑같이 적용받기 때문에 용적률이 늘어나 사업성이 개선돼도 입주 후 초과이익을 환수해야 한다. 재건축단지 입장에서는 공공재건축 사업에 참여해 얻을 수 있는 인센티브가 거의 없는 셈이다.

상황이 이렇자 국토부는 추가 후보지 발굴을 위해 2월부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 예정이다. 다만 지금과 비슷한 수준의 인센티브가 주어진다면 두 번째 시도도 성공하기 힘들 것이란 분석이다.

업계 관계자는 "공공재건축을 하면 가구 수는 늘지만 대부분을 기부채납해야 하고, 주거환경 측면에서도 질적 저하를 부르게 된다"며 "지금과 같은 인센티브로는 소유주들의 공감을 얻기 힘들 것"이라고 말했다.