[아주 쉬운 세무 이야기] 강력한 부동산 대책, 법인 투자냐 개인 투자냐

국토교통부는 6·17, 7·10 강력한 부동산 대책을 내놓았다. 조정대상지역은 기존 48개 지역에서 69개 지역으로 21개나 늘어났으며 법인보유 주택에 대한 종부세 강화, 법인의 토지 등 양도차익에 대한 추가 법인세율도 기존 10%에서 20%로 증가했다.

이러한 세법개정으로 부동산 투자자들의 문의가 많다. 대부분은 부동산을 매수할 때 개인으로 하는 것이 유리한지 부동산 법인을 설립하여 투자하는 것이 유리한지다.

특히, 청주지역 법인의 주택 매수비율은 2017년 0.9%, 2019년 12.5%로 12배 이상 증가할 정도로 법인 설립을 통한 부동산 투자가 많았다.

아래 A씨 사례를 통하여 최근 세법개정으로 부동산 투자시에 법인투자가 유리할지 개인투자가 유리할지 알아보겠다.

#  조정지역에 1주택을 소유한 A씨는 조정지역에 추가 주택 매입을 계획하고 있다. 기존 주택의 시가는 8억원(기준시가 6억원)이며, 추가로 취득할 주택은 시가 4억원(기준시가 3억원)이다. A씨는 추가 부동산을 취득할 경우에 법인투자냐 개인투자냐를 고민하고 있으며, 매도 시점별 예상세액도 궁금하다. 기준시가란 시장의 현재 시세와 달리 토지나 건물 같은 부동산 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 세금을 부과하는 기준이 되는 가격을 말한다.


◇ A씨는 취득세를 얼마 부담하게 될까

취득세는 주택을 취득하는 경우에 부과된다. 사례의 A씨는 1주택자이므로 개인으로 추가 취득하는 취득세율의 경우 8%, 법인은 12%가 적용된다.

A씨가 추가 취득할 주택의 시가는 4억원이므로, 개인으로 취득시 취득세 3200만원, 법인으로 취득시 4800만원의 취득세를 부담하게 된다. 취득세의 경우에 개인이 법인보다 1600만원 더 적은 취득세를 부담한다.

다만, A씨가 기존 2주택자라고 가정했을 때 부담해야 할 취득세는 개인의 취득세율도 12%이므로, 기존 다주택자가 추가로 주택을 취득하게 되는 경우에는 취득시점에 부담하는 세금은 법인, 개인 동일하다.
 

 

◇ A씨가 부담하는 보유세는 얼마가 될까

주택을 보유하는 기간 동안 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 부과된다. 비교의 편의를 위해 종합부동산세만 비교한다.

A씨의 개인명의 보유시 기존 주택이 있고 그 기준시가가 6억원이다. 따라서 기본 공제 6억원이 소진된다. 추가되는 과세대상 주택의 종부세과세시의 과표는 3억원이라고 가정한다. (계산의 편의를 위해 종합부동산세 과표라고 가정함)

개인명의로 신규취득하게 되는 경우 “누진세율”이 적용되어 3억원까지는 1.2%의 세율이 적용되고 3억원이 초과되는 부분에 대해서만 1.6%의 세율이 적용된다. 이에 반해 법인의 경우 3% 단일세율이 적용되므로 개인에게는 1.2%가 적용되는 3억원에 대해서도 3%의 세율이 적용되므로 개인에 비해 2배 이상의 세부담이 발생한다.

개인이 기존에 보유한 주택의 가액이 클수록 추가 취득 주택에 대한 종부세의 경우 법인·개인격차는 줄어드는 효과를 가져온다.
 

◇ A씨는 양도소득세를 얼마 부담하게 될까

개인의 경우 조정지역 다주택자 및 단기양도차익에 대해서 중과세율을 적용한다.

최근 개인양도소득세율이 개정되어 개인의 경우 조정지역 내 다주택자의 경우 단기(1년내, 2년내) 양도시 70%, 60%의 높은 세율이 적용되며 다주택자의 경우 기본세율에 추가세율 20%, 30%라는 높은 세율을 적용받는다. 반면 법인의 경우 기본 법인세액에 추가로 토지 등 양도차익의 20% 단일세율의 세액만 부담하게 된다.

단기의 경우 개인이 법인에 비해 확연히 불리하며, 조정지역 다주택자의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않고 높은 세율이 적용되므로 법인에 비해 높은 세부담이 발생한다. 조정지역 다주택자의 경우 여전히 법인에 비해 개인 세부담이 더 높은 추세를 보인다.
 

 

세법을 살펴보면, 취득시나 보유시에는 개인으로 부동산을 취득하는 것이 유리하며 양도시에는 법인이 유리한 구조를 가지고 있다.

그러나 총 부담세액을 고려한다면, 단기에 엄청난 양도차익이 발생하지 않는 한 법인이 개인보다 불리하다. 따라서 3주택 이상의 고가주택 보유자가 아닌 이상, 추가 취득 주택의 경우 개인으로 취득하는 것이 더 유리하다고 할 수 있다.

집값 안정화라는 화두 속에서 새로운 부동산 정책이 추후 본인 부동산 투자에 어떤 영향을 미칠지 면밀히 분석하고 전문가와 상담이 꼭 필요한 시점이다.
 

[사진=김형석 세무사]