[富테크]상가ㆍ오피스텔도 옥석가리기 시작…코로나19에 희비 갈린 수익형부동산

[아주경제 ]

저금리로 수익형 부동산에 뭉칫돈이 몰리고 있지만 코로나19로 인한 경기위축이 맞물리면서 수익형 부동산에도 '똘똘한 한 채'를 선호하는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 역세권·직주근접성·단지 내 부동산 등 안정적 수익이 보장된 매물에는 수요가 몰리고 있지만 서울 핵심 입지에서도 수요가 보장되지 않은 일부 상가, 수도권 일대에서는 공실률이 증가하는 등 흔들리고 있는 상황이다.

11일 부동산 업계에 따르면 저금리로 인한 유동성 확대와 경기위축이라는 모순적 상황이 맞물리면서 상가·오피스텔·오피스 등 수익형 부동산 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 우선 전반적인 수익형 부동산 시장은 상승기다. 상가정보연구소가 한국감정원 통계를 분석한 결과에 따르면 지난해 오피스 투자수익률은 7.64%로 최근 10년 만에 최고치를 기록했다.

지난해 4분기 전국 오피스 평균 순영업소득은 1㎡당 4만6800원으로 전분기(3만8100원) 대비 22.9% 증가했다. 공실률도 꾸준히 감소추세다. 전국 상업용부동산 공실률은 같은기간 11.8%에서 11.5%로 0.3%포인트 하락했다. 서울은 9.8%에서 9.1%로 0.7%포인트 하락했는데 광화문(0.1%포인트), 강남(0.3%포인트), 여의도(0.2%포인트), 시청(11.4%포인트) 등 대부분의 도심에서 공실률이 대폭 줄었다.

반면 서울, 수도권 일부를 제외한 인천, 대구, 부산, 울산 등 대부분 지역에서는 상업용 부동산 공실률이 증가했다. 한국감정원에 따르면 인천 공실률은 지난해 3분기 14.1%에서 4분기 15.3%로, 대구는 18.8%에서 19.9%로 늘었다. 같은기간 울산(19.8%→20.8%), 강원(17.7%→18.3%), 충남(16.4%→20.4%), 제주(6.9%→7.6%) 등 전국 대부분 지역에서 공실률이 상승했다.

관련기사

• 무너지는 서울 '관광 1번지'...명동·홍대 이어 강남도

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 관계자는 "제로금리로 대출이자 부담이 낮아진 만큼 레버리지 효과를 통해 소자본으로 수익 창출을 극대화할 수 있는 수익형 부동산에 투자자들의 이목이 집중되고 있다"며 "수요가 몰리면서 성숙 단계에 접어든 지역이 아닌 유효 수요가 확충된 지역, 추가적인 금융혜택이 주어진 상품, 풍부한 인프라를 갖춘 곳, 교통여건 개선 등 호재가 있는 곳 등 특·장점이 분명한 곳만 살아남는 양극화 현상이 심화될 것"이라고 분석했다.

전문가들은 오피스텔의 경우 브랜드, 상가의 경우 역세권·1층 등 입지, 지식산업센터의 경우 금리혜택·특화설계 및 생활인프라 구축 정도가 향후 가치에 중요한 영향을 미친다고 분석한다.

실제 오피스텔의 경우 브랜드 선호 현상이 두드러졌다. 올 1분기(1~3월) 전국에서 분양한 300실 이상 오피스텔 8개 단지(3839실) 가운데 10대 건설사 브랜드 단지인 2곳(870실)에 청약통장 6만1146건이 접수돼 전체 청약자의 77.6%가 몰렸다. 지난 3월 인천 연수구에서 분양한 '힐스테이트 송도 더스카이'는 평균 180.29대 1의 경쟁률을 기록했지만 같은 시기 인천 서구에서 분양한 C오피스텔은 620실 모집에 222건이 접수돼 0.36대 1의 경쟁률을 기록했다.

분양 관계자는 "코로나19로 인한 소비침체와 온라인 중심으로 상권이 재편되면서 상가의 옥석가리기 현상은 점차 확산될 것으로 보인다"면서 "오피스텔의 경우에도 주거를 대체할 브랜드, 상품성을 갖춘 경우가 아니면 공급과잉으로 원하는 수익률을 얻을 수 없을 것"이라고 했다. 특히 "올해는 서울, 수도권에 신규로 공급될 상업용 부동산 물량이 전년대비 2배 이상에 달할 것이라는 전망이 나오면서 임대 시장이 불안한 만큼 신중하게 투자를 결정하라"고 조언했다.