법인세워 아파트구매? "소득세 피하려다 소득세+법인세 될수도"

[사진=게티이미지뱅크]

정부가 담보인정비율(LTV) 축소 등을 통해 법인 명의의 부동산 취득을 규제했지만, 여전히 1인 법인 설립을 통한 부동산 투자가 활발하다.

전문가들은 양도소득세 등 절세 차원에서 법인 설립이 이득일 수 있다면서도, 때에 따라서는 오히려 손해를 입을 수 있어 각별한 주의가 필요하다는 조언이다.

지방에서 세무법인을 운영하고 있는 김모씨는 "서울 등 수도권은 정부의 강력한 부동산 규제로 개인이나 개인 사업자의 경우 양도세 부담이 큰 편"이라며 "법인은 양도세 중과 규제에 있어 아무런 제약이 없다. 법인세율도 양도세율보다 낮고 양도차익에서 모든 사업 관련 비용을 제할 수도 있다"고 했다.

법인 설립은 양도세뿐 아니라 종합부동산세 절세 측면에서도 유리하다는 전언이다.

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김씨는 "다주택자는 주택 공시가격 합계액이 6억원 이상이면 종부세를 내야 하는데, 5억원짜리 집이 두 채 있는 사람이 하나를 법인 명의로 넘기면 종부세를 피할 수 있다"고 했다.

다만 절세를 위해 시작한 법인 설립이 역풍으로 돌아오는 경우도 있다는 전언이다. 근로소득세, 배당소득세, 퇴직소득세 등 추가 과세가 불가피한 측면이 있어서다.

서울 소재 세무법인에서 일하는 강모씨는 "아무리 1인 법인이어도 대표가 법인의 돈을 마음대로 가져올 수는 없다. 법인소득을 개인적으로 쓰려면 급여처리를 해야 하고 이 경우 근로소득세가 발생한다. 여차하면 소득세를 피하려고 법인을 만들었다가 소득세에 법인세까지 내는 사태가 발생할 수도 있다"며 "부동산 매매를 업으로 할 거라면 모르겠지만, 달랑 물건 하나 사고팔자고 법인을 만드는 건 추천하지 않는 이유"라고 경고했다.

또 "본점이 어디있느냐에 따라 취등록세가 달라지기 때문에 지방에 법인을 세우고 서울에 있는 주택을 매입하는 경우가 많다"며 "적발될 경우 취등록세 중과가 소급 적용된다"고 했다.

김씨는 "법인을 세우면 기본적으로 회계비용 등 운영자금이 발생한다"며 "1년에 200만~300만원은 잡아야 한다"고 했다.

이어 "법인은 순이익이 2억원 이하일 경우 세율이 10%밖에 적용되지 않지만, 토지 등 양도차익에 대한 법인세가 추가로 붙는다는 맹점도 있다"며 "이부분이 10% 정도여서 결국 내는 법인세는 최소 20%다. 양도차익이 아주 적거나 그리 크지 않다면 개인 간 거래로 양도세를 적용받는 편이 나을 수도 있다"고 했다.

박형렬 세무법인나은 대표세무사는 "법인으로 매입한 집에는 임차인이 들어오기 꺼려하는 경향이 있다"며 "법인 소유 주택이 경매로 넘어가면 임차인의 전세보증금이 법인의 직원급여 체불보다 후순위로 설정돼, 보증금 회수의 불안정성이 존재한다. 또 전세자금대출을 받아야 할 때 개인으로 매입한 집보다 조건이 까다로운 경우가 종종 있다"고 했다.

전문가들 대다수는 양도세 강화를 감안, 이 같은 법인 설립 열풍이 한동안 이어질 것으로 내다봤다.

김씨는 "서울, 경기 등 수도권 쪽에서는 이 같은 추세가 어느정도 이어질 거라고 본다"며 "지방은 양도세 중과 규제를 적용받는 부동산이 거의 없어 법인을 세워도 실익이 크지 않은 만큼 작금의 관심이 반짝에 그칠 가능성이 크다"고 했다.

법인 설립 열풍이 법인에 대한 규제를 확대할 수 있다는 전망도 따랐다.

김씨는 "정부가 집값을 잡고 실수요자 위주의 주택시장을 만들어가고자 규제를 하는데, 변칙적 투자가 계속 이뤄지면 정책이 무의미해진다"며 "당장은 아니지만 장기적으론 법인의 개인 주택, 아파트 투자에 대한 규제가 신설될 수 있다"고 말했다.

다만 모든 법인 사업자를 불·편법자로 몰아갈 순 없는 만큼, 규제 신설은 쉽지 않을 거란 전망도 있었다.

강씨는 "국가가 알면서도 내버려두는 데는 이유가 있다"며 "말했다시피 소득세를 피하려는 목적으로 법인을 만들어봤자 근로소득세를 내야 하기 때문에 법인 설립이 탈세의 온상이라 보기엔 무리가 있다"고 지적했다.