[강영관의 시선]똘똘한 꼬마빌딩 고르는 방법

[이미지= 아이클릭아트]

상가 건물이나 작은 오피스로 이뤄진 '꼬마빌딩'에 관심을 갖는 이들이 부쩍 늘었습니다. 꼬마빌딩은 대지 165~330㎡, 연면적 330～990㎡, 3～6층 규모의 상가와 업무시설로 매맷값이 20억원에서 100억원 수준의 중소형 빌딩을 의미합니다.

지난 몇 년 동안 아파트 값이 급등하면서 일반인들도 아파트를 팔거나 대출을 받아 꼬마빌딩에 투자하려는 수요가 크게 늘었는데요. 특히 30~40대 젊은 수요층의 유입이 두드러졌습니다. 실제로 서울 지역 꼬마빌딩(연면적 기준 100㎡초과, 1,000㎡미만) 거래금액은 2017년 한 해 동안 총 6조2000억원이 기록했습니다. 이는 2014년 2조8000억원에 약 2.2배 가량되는 수준입니다. 2018년 1분기에만 총 2조1000억원이 거래되기도 했습니다

올해는 거래가 뜸한 상황입니다. 정부 규제에 수요자들이 관심은 있으나 조심스럽게 접근하고 있다는 게 빌딩 중개인들의 설명인데요. 다만 임대수익과 매매차익을 동시에 얻을 수 있는 유망한 재테크 상품이라는 점은 변함이 없어 올 하반기에는 다시 거래가 늘 것이라는 전망도 나오고 있습니다.

문제는 꼬마빌딩은 아파트와 다르게 '비표준화'된 부동산이라는 점입니다. 대표할 수 있는 지표가 없다보니 같은 동네라도 골목길 사이를 두고 가격이 차이가 나는 경우가 많습니다. 좋은 입지에 화려한 건물이더라도 비싸게 구입하면 소용이 없겠죠.

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특히 불황에도 끄떡없는 입지 경쟁력을 갖춘 곳을 찾기란 매우 어렵습니다. 대부분 매입자들이 역세권과 유동인구가 많은 곳 위주로 꼬마빌딩을 찾는데, 이 방법도 좋다고는 볼 수 없다고 합니다. 역세권은 기본적으로 임대수요나 유동인구가 많기 때문에 고객을 유입시키기에 유리하지만, 매물시세가 높게 형성돼 있다는 단점이 있죠.

서울시내 꼬마빌딩. [사진= 아주경제DB]

비싸지만 역세권 꼬마빌딩을 투자하겠다고 결정했을 때는 수요층 체크를 꼼꼼히 해야 합니다. 현재 국내 지하철은 연장, 신설노선이 많기 때문에 역세권이지만 역세권의 효과를 보지 못하는 곳도 많습니다. 역세권 투자를 고민 중이라면 해당 매물이 고객을 유입시킬 수 있는 인프라를 충분히 갖췄는지를 확인해보고 투자를 진행해야 합니다.

유동인구가 많으면 무조건 좋은 상권이다라는 생각도 잘못된 생각입니다. 유동인구가 아무리 많더라도 그냥 흘러가는 인구가 많은 지역에서는 안정적인 수익을 기대할 수 없기 때문이죠. 오히려 유동인구가 적더라도 머무르는 인구가 제법 있는 입지가 나을 수 있습니다. 이런 곳에서는 고정고객을 만들기에 유리하기 때문입니다.

때문에 업계 전문가들은 대로변보다는 폭 8~12m의 곧은 이면도로에 사람이 더 몰리기 때문에 오가기 쉬운 이면도로와 맞닿은 건물을 눈여겨봐야 한다고 조언합니다. 또한 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 '맛집'을 찾는 소비자가 늘면서 트렌드 변화에 민감하고 젊은 층을 수용할 수 있는 테마가 있는 상권을 살펴보는 것도 좋은 방법이라고 합니다.

수도권 철도나 도로 등 교통개발 호재가 있는 곳을 살펴보라는 의견도 나옵니다. 강남이나 일부 지역의 시장만을 보고 투자하던 흐름이 최근 수익과 개발 안정성을 고려해 경기권까지 알아보는 흐름으로 변하고 있다고 합니다. 대부분의 투자자가 대출을 통해 건물매매를 하는 만큼, 대출이 잘 되는지도 따져봐야 합니다.