용산·강남 등지 단독주택, 공시가격 급등지역 '먹구름'에 관망세 짙어져

이달 6일 서울 용산구 이태원로 일대 단독주택 전경. [사진=연합뉴스]

올해 부동산 공시가격이 큰 폭으로 상향 조정될 것으로 전망되면서, 고가주택이 밀집한 서울 강남구, 서초구, 용산구 등지 단독주택의 거래 관망세가 더욱 짙어지고 있다.

정부는 실거래가 절반 수준에도 미치지 못하고 있는 고가 단독주택의 공시지가 현실화를 추진하고 있으며 이와 관련, 이들 지역의 표준주택 공시가격의 대폭 인상이 예고되고 있다. 이렇게 되면 일대 고가주택의 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 함께 연동해 오르게 된다.

강남, 용산 일대 고가 단독주택 지역은 공시가격 상승 예고와 함께 매수세가 자취를 감추며 짙은 관망세를 나타내고 있다.

현지 중개업소 관계자들은 공시가격 급등, 보유세 인상 소식이 매도·매수인의 심리를 냉각시키기에 충분한 악재라고 입을 모은다.

용산구 한남동 D공인중개업소 대표는 "한남동 일대에 정계 및 재벌 관계자들이 거주하는 단독주택이 많다보니 공시가격이 전년 대비 2~3배 오르는 사례도 다른 지역에 비해 적지 않다"며 "엄밀히 말해 20억~30억원대 이상의 단독주택을 소유한 사람들에게 있어 2억원을 내든, 3억원을 내든 보유세 상승은 큰 문제가 아니다"라고 말했다.

그는 "하지만 10억~20억원대 단독주택을 소유하는 계층은 사실 문제가 될 수 있다. 고급 주택만큼의 공시가격이 상승하는 것은 아니라 해도 50% 이상 공시가격이 뛰는 경우도 흔하고, 현금 보유력이 아무래도 고급 주택 수요층보다는 떨어지기 때문"이라며 "분명 자산가라 해도 보유세 상승에 따른 피해를 입을 수 있는 계층은 충분히 있다는 이야기"라고 덧붙였다.

16일 국토교통부에 따르면 표준 단독주택 공시가격은 이달 25일 최종 발표된다. 특히 용산 한남동, 강남 삼성동 등지 고가주택과 집값이 폭등한 지역은 올해 공시가격 인상폭이 최대 2~3배에 달할 것으로 보이며, 일반주택 역시 10% 이상 상승할 전망이다. 공시가 폭등이 결코 일대 주택시장 흐름에 좋을 리 없다는 것이 업계 중론이다.

실제로 김종필 세무사에 따르면 용산구 이태원동 주택(대지 1223㎡, 연면적 460.63㎡)의 보유세 추산액은 지난 2017년 1억100만원에서 작년 1억2851만원 선으로 2700만원가량 올랐으나, 올해 1억9090만원으로 6000만원 이상 상승하는 것으로 추산됐다. 이 주택의 공시가격은 작년 111억원에서 올해 156억원으로 뛴다.

고가 주택이 아닌 사례도 공시가격 및 보유세 부담이 늘긴 마찬가지다. 현재 시세가 6억4500만원 수준인 강북구 미아동의 한 주택의 전용면적 59.96㎡는 공시가격이 시세의 70%까지 반영될 경우 작년 3억400만원에서 올해 4억5100만원까지 상승한다. 이에 따른 보유세 부담은 작년 58만1320만원에서 63만9450만원으로 10%나 뛴다.

이태원동 일대 E중개업소 관계자는 "'세금 문제를 차치하면 공시가격이 급등해 좋은 것 아니냐'고 반문하는 경우가 있는데, 아파트가 아닌 단독주택이라는 점이 중요하다"며 "단독주택은 아파트에 비해 환금성에 약점을 지닌다. 표본 거래 가격이 없어 그만큼 거래가 자유롭지 않다"고 강조했다.

그는 이어 "단독주택 공시가격이 1년 만에 급등하면 대부분 집주인들이 거래에 어려움을 겪을 수 있다. 최근 한남동, 이태원동 일대 단독주택 거래가 많이 뜸해진 것도 이 때문"이라며 "매물을 내놓는 사람도 없지만 공시가격이 크게 오를 것이라는 전망 때문에 찾는 손님이 더욱 줄었다. 아파트라면 가격이 오른다고 예고되면 오히려 서둘러 살 매수자들이 있겠지만, 단독은 그렇지 않다"고 말했다.

강남구 삼성동 S중개업소 대표는 "일대 단독주택 거래가 최근 줄어든 것은 사실이다. 아무래도 거래 빈도가 가장 낮은 계절이기도 한 점이 있고, 정부의 대출 규제가 가장 큰 원인으로 작용하고 있다"며 "공시가격 인상이 시장에 직접적인 영향을 미친다고 보긴 어렵지만, 그렇다고 무관하다고 보긴 어렵다. 특히 일정 수준의 단독 주택은 노년계층 비중도 높은데, 이들은 공시가 상승에 따른 건강보험료 문제도 걸림돌이 된다"고 설명했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "상승폭 차이만 있을 뿐 고가 주택뿐만 아니라 일반 주택 공시가격 상승도 불가피하다. 지역 전체 가격이 오르는데 거래에 영향이 없겠는가"라며 "특히 정부가 공시가격 안정화를 통해 부동산 시장을 안정화하겠다는 시그널을 지속적으로 시장에 보내고 있다. 거래 시장의 심리적 압박감이 높아질 것"이라고 진단했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "공시가격 급등은 지역 거래 동향에 간접적 영향을 미칠 수 있는 중요한 사안"이라며 "공시가격이 보유세뿐만 아니라 각종 행정 목적으로 이용된다는 점을 감안하면 매도자의 매수 위축이 불가피하고, 이는 곧 거래 침체로 이어질 수 있다"고 분석했다.