[9.13 주택시장 안정대책] 주택 보유자 규제지역 내 주담대 금지…1주택자 실수요 개념도 바뀐다

[사진=남궁진웅 기자, [e-mail]]

앞으로 주택을 보유한 사람은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서 주택을 새롭게 매입할 경우 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. 또 지난 9개월여간 임대사업자에게 주어졌던 세제 혜택이 대폭 축소되며, 고가 1주택자의 장기보유특별공제 요건이 강화되는 등 1주택자의 개념도 전환된다.

정부는 13일 정부서울청사에서 '주택시장 안정방안'을 통해 다주택자 및 임대사업자를 규제하는 방안을 대거 포함시켰다.

이에 따르면 2주택 이상 보유 세대의 경우 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 이달 14일 주택매매매 체결 건부터 금지된다.

또 1주택 세대 역시 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주담대가 원칙적으로 금지된다. 아울러 규제지역 내 공시가격 9억원 초과의 고가주택 매입 경우 실거주 목적인 경우를 제외하고는 역시 주담대가 금지된다.

다만 정부는 1주택 보유 세대라 해도 실수요층에 대해서는 보호 차원에서 신규 주담대를 허용한다.

먼저 기존주택을 매각해야 하는 상황의 경우 2년 이내 처분을 조건으로 서민중산층의 내집 확장 희망에 따라 거주지를 변경하고자 하는 경우, 1주택자가 결혼, 봉양을 위해 규제지역 내에서 주택을 일시적으로 신규로 취득하는 경우 등이 이에 해당된다.

이렇게 예외 사례에 해당하는 경우 현행 무주택 세대와 동일한 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 비율이 적용된다. 투기과열지구 및 투기지역에서 LTV와 DTI가 모두 40% 적용되고, 조정대상지역에서는 LTV가 60%, DTI가 50% 적용된다.

한편 의료비, 교육비 등 생활자금 조달 목적으로 '이미 보유하고 있는 주택'을 담보로 대출 받을 경우 1주택 세대는 현행과 동일한 LTV, DTI 비율이 적용된다. 현재 1주택 세대는 투기과열지구 및 투기지역에서1 LTV와 DTI가 모두 40% 적용되고, 조정대상지역에서는 LTV가 60%, DTI가 50% 적용되고 있다. 또 2주택 이상 세대는 10%포인트 강화된 LTV, DTI 비율이 적용된다.

정부는 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하게 사후관리 방안을 마련한다는 방침이다. 생활안정자금을 대출받을 경우 이 기간 동안 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정을 맺을 예정이다.

또 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 약 3개월 단위로 확인해 주택구입 확인 시 페널티를 부과한다는 방침이다. 이 경우 대출을 즉각 회수하고 주택관련 신규대출을 3년간 제한한다.

한편 정부는 2주택 이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증을 금지하고, 1주택자는 부부합산소득 1억원까지 보증을 제공할 예정이다. 다만 보금자리론 소득기준을 초과한 경우 보증요율을 상향한다. 또 무주택자의 경우 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다.

정부는 주택임대사업자에 대한 세제혜택도 손질한다. 현재 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택을 양도할 경우 양도세 중과에서 제외되지만, 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세가 중과된다. 2주택자는 일반세율에 10%포인트, 3주택 이상의 경우 20%포인트가 각각 가산된다.

또 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)에 대해 종부세가 비과세됐던 제도도 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 종부세 합산이 과세된다. 이는 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 바로 적용된다.

주택임대사업자에 대한 대출규제도 강화된다. 투기지역 및 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40%가 적용되며, 일대에서 공시가격 9억원을 초과하는 고가주택을 신규로 구입하기 위한 주담대는 원천 금지된다.

한편 정부는 1주택자 특례를 실수요층 위주로 개편하기로 했다. 현재 실거래가 9억원을 초과하는 고가 1주택자는 거주기간 요건에 관계 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제가 적용됐으나 앞으로는 2년이상 거주한 경우에 한해 10년이상 보유할 경우 최대 80%가 적용된다.

또 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택을 양도하면 양도세가 비과세됐으나, 앞으로 조정대상지역의 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세가 비과세된다.