송파구, 문정동136 재건축에 재초환 통보…조합원 1인당 5796만원

문정동 136번지 일원

송파구 문정동136 재건축 조합에 조합원 1인당 평균 5796만원의 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 부담금(예상액)이 통보됐다. 조합의 예상과 금액 규모가 비슷해 당장은 한시름을 놓았다. 하지만 연내 강남구 등 서울에서만 11곳이 재초환 부담금 통보를 받을 예정인 만큼 재초환 부담금은 부동산 시세의 향방을 가를 핵심 변수다.

4일 송파구청과 부동산업계에 따르면, 송파구청은 송파구 문정동136번지 재건축 조합에 재초환 부담금 예상액 총 505억원을 통보했다. 조합원 1인당 평균 5796만원이다. 

이는 문정동 136 재건축 조합이 추산한 재초환 부담금 예상액과 비슷한 수준이다. 문정동 136 재건축 조합은 전체 부담금 예상액을 총 475억원(조합원 1인당 5447만원)으로 추산했었다. 송파구청은 조합이 지난 7월 제출한 부담금 추정치를 한국감정원에 의뢰했다. 국토교통부와 감정원이 한 달간 검토를 통해 지난달 29일 구청에 결과를 전달했다.

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문정동 136 일대는 문정동에서 진행되는 재건축 가운데 유일한 단독주택 부지로, 빌라와 다세대·다가구 주택을 헐어 최고 18층, 1265가구 규모 아파트로 재건축한다. 

앞서 재초환 부담금을 처음으로 통보 받은 반포 현대아파트의 경우 조합이 최초 제시한 850만원보다 16배나 많은 1억3569만원(예상액)이 통보됐었다. 이를 감안할 때, 문정동 136도 1억원 넘는 예상액을 통보 받는 것 아니냐는 우려가 나왔었다.

그러나 뚜껑을 열어본 결과, 조합의 예상치와 비슷한 수준의 재초환 부담금이 통보돼 당장 재건축 시장에 직격탄은 되지 않을 전망이다. 하지만 재건축 조합을 중심으로 재초환 부담금에 대한 불만은 여전하다. 현지의 공인중개사사무소 대표는 “2~3년 전만 해도 평당(지분) 3000만원도 안 됐는데 지금은 평당 6000만원을 호가할 정도로 부동산 경기가 과열됐다”며 “완공 시점인 3~4년 후 집값이 떨어지면 조합원 다수가 타격을 입을 것”이라고 말했다.

이번에 송파구청에서 통보한 예상액은 조합원 1인당 평균금액이다. 송파구청 관계자는 "조합원들의 자산비율에 따라서 부담액이 개별적으로 조정될 것"이라며 "관리처분계획을 수립할 때 조합이 분배 기준을 만들어야 한다"고 설명했다. 

 부담금은 재건축 종료 시점 주택가액에서 개시 시점(추진위 설립일) 주택가액, 정상 주택가격 상승분 총액, 개발비용 등을 뺀 액수에 일정 부과율을 곱해 산출한다. 단독·다가구주택의 경우 주택가액을 시세의 45~55%, 아파트는 70% 수준으로 반영한다. 문정동 136은 개시 시점에는 단독주택이나 종료 시점에는 아파트로 계산되기 때문에 부담금이 크게 달라질 수 있다. 이와 관련, 조합 관계자는 “행정소송 추진 여부는 조합원 간 상의가 필요할 것 같다”고 말을 아꼈다.

한편, 정부가 올 연말까지 전국 34개 정비사업장에 재초환 예정액을 통보할 방침이어서 부동산 시장의 큰 변수로 작용할 전망이다. 반포 현대아파트의 재초환 예상액이 공개된 뒤 서울 강남4구 아파트값은 마이너스 행진을 이어갔었다.

양지영 R&C연구소장은 “재초환 폭탄의 가시화, 공시지가 현실화에 금리인상, 치솟은 집값에 대한 부담감 등이 겹치면 상승폭이 계속 커지긴 어렵다. 올해 하반기부터 가격 조정이 들어갈 것”이라고 말했다.