“부담금 폭탄 떨어진다”...강남 재건축 단지 푹풍 전야

서울 서초구 반포 현대아파트가 처음으로 재건축초과이익환수제에 따른 부담금을 받아들면서 다른 재건축 단지로 불안감이 퍼지고 있다. 사진은 강남권 재건축 단지 일대 모습. [연합뉴스]

재건축 단지에 대한 첫 초과이익환수금 액수가 나오면서 지난해 말 관리처분인가를 신청하지 못한 강남권 단지를 중심으로 파장이 확산되고 있다. 특히 대규모 단지일수록 조합원 1인당 최대 수억원대의 환수액이 예상됨에 따라 시장은 폭풍 전야의 분위기다.

◆시공사 선정 못한 단지들··· "지방 선거 이후로 자료 제출 미룰 듯"

지난 15일 서울 서초구 반포 현대아파트가 당초 조합 예상의 16배에 이르는 환수액을 받아들면서, 현재 가장 긴장하고 있는 곳은 지난해 말 관리처분계획 인가를 신청하지 못한 단지들이다. 그중 서초구 반포주공1단지 3주구와 강남구 대치쌍용2차 아파트, 송파구 문정동 136번지 일대 등은 아직 시공사를 선정하지 못했다. 3곳 모두 지난해 사업시행 인가를 받아 초과이익환수제 우선 대상이 됐다.

하지만 환수제 대상 사업지 중 시공사를 선정하지 못한 단지는 부담금 산정 자료 제출 시점을 시공사 선정 이후 한 달까지 미룰 수 있기 때문에 이들에겐 아직 시간이 남아 있다. 앞서 반포 현대아파트는 지난해 11월 동부건설을 시공사로 선정했다. 시공사를 선정한 단지는 3개월 안에 해당 자치구에 부담금 산정 자료를 제출해야 한다. 관련 자료를 받은 자치구는 한 달 안에 조합 측에 예정 환수금을 통보해야 한다.

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반포 현대를 제외한 세 단지들의 자료 제출 시점은 6·13 지방선거가 끝난 뒤가 될 것으로 전망된다. 반포주공1단지 3주구 인근 J공인중개업소 대표는 “반포 현대는 100가구가 안 되는 작은 규모지만 3주구는 2000가구가 넘는 대단지로 재건축되기 때문에 자료를 준비하는 데만 시간이 꽤 걸릴 것”이라며 “지방선거가 큰 변수이기 때문에 그 이후에 본격적으로 추진할 것으로 예상된다”고 말했다.

 특히 이들은 반포 현대보다 적게는 4배에서 많게는 15배가량 가구 수가 많다는 점에서 조합원들의 불안이 가중되고 있다. 현재 364가구인 대치쌍용2차는 재건축 후 560가구로 탈바꿈하며, 단독주택으로 이뤄진 문정동 136번지에는 사업 후 총 1265가구의 대단지가 들어서게 된다.

반포동 J공인중개업소 대표는 “‘패닉’이라는 말이 맞는다. 다들 지켜보고 있는 상황이다. 반포현대가 부담금이 1억원이 넘은 것을 보면 반포주공1단지 3주구는 당연히 몇 억원이 나올 것이라고 예상하고 있다”며 “99㎥(30평)대에 무상 옵션 제공을 약속했는데, 이러다가 무상 옵션이 없던 일이 되는 건 아니냐는 걱정도 나온다”고 말했다.

 곧 시공사를 선정하는 송파구 문정동 136번지 일대도 분위기는 비슷하다. 인근 Y공인중개업소 대표는 “반포 현대 부담금이 나오기 3일 전에 매수 문의가 왔지만 아직 거래는 되지 않았다”며 “시공사 선정 총회가 진행되고 난 뒤에 거래 여부가 결정될 것 같다”고 말했다. 대림산업·현대엔지니어링 컨소시엄과 쌍용건설이 맞붙게 된 문정동 136번지는 오는 26일 시공사 선정 총회를 열 예정이다. 대치쌍용2차도 내달 초 시공사 총회를 연다.

◆관리처분인가 신청단지도 후폭풍 우려

초과이익환수제를 피하기 위해 사업을 서두른 단지들은 지난해 말 구청에 관리처분인가를 신청하면서 한숨 돌렸다. 하지만 반포 현대의 환수금을 보면서 긴장을 늦출 수 없게 됐다. 국토교통부가 관리처분인가를 신청한 단지에 대해서도 각 구청에 철저하게 검토하라고 지시한 만큼 인가가 반려될 우려도 있기 때문이다.

실제 지난해 말 관리처분인가를 신청했지만 반려된 단지가 나왔다. 서초구 방배동 593-98번지 일대에 있는 신성빌라는 지난달 구청이 검토 과정에서 절차를 지키지 않은 점이 발견됐다며 인가를 반려했다. 이에 따라 이곳은 부담금을 내야 하는 단지가 됐다.

특히 지난해 관리처분인가를 신청한 단지 가운데서는 소송에 휘말린 단지들이 있어 사업 자체에 대한 우려도 나오고 있다. 사업비만 10조원, 조합원 2294명 규모의 대단지인 반포주공1단지 1·2·4주구는 지난달 경찰이 시공사 선정 과정에서 조합원들에게 선물과 현금이 제공됐다는 정보를 입수해 종로구 계동 현대건설 본사를 압수수색하기도 했다. 

송파구 잠실 진주아파트도 경찰이 조합과 삼성물산·현대산업개발 시공사 계약에 대해 수사를 진행했다. 수의계약에 반대하는 일부 조합원들이 법원에 총회 금지 가처분 신청을 냄에 따라 시공사 계약 무효 여부가 달라지면 관리처분계획 인가 신청 당시 제출한 근거 서류에도 영향을 미치게 될 것으로 보인다.

진주아파트 인근 T공인중개업소 대표는 “시공사 선정 과정에서 서류를 제대로 갖추지 않은 부분이 있어 조합원 일부는 걱정을 한다”며 “그 때문에 옆에 위치한 미성아파트보다 잠실아파트의 매맷값 상승폭이 작은 편이다. 작년 이맘때쯤 15억원이었던 미성아파트 전용면적 156㎡의 매맷값이 지금 22억원에 형성됐지만, 진주아파트는 거기에 못 미친다. 불안 요소가 있다 보니 미성보다 진주가 더 거래가 안 되는 편”이라고 전했다.