[CEO칼럼] 4월 이후 부동산시장에서 주목해야 할 이슈는?

곽창석 도시와공간 대표

올 4월은 부동산시장에서 중요한 전환점이 되는 시기다. 지난해 '8·2 부동산 대책'에서 예고한 다주택자 양도소득세 중과세가 시행되면 주택시장의 판도가 바뀔 가능성이 높기 때문이다.

3월 말까지 양도세 중과 회피를 위한 매물이 일부 나오면서 현재 주택시장은 소강상태를 보이고 있다. 부동산114에 따르면 실제 매매시장은 위축되고 있다. 3월 넷째주 서울 아파트 매매시장은 0.25% 상승을 기록했다. 오름폭이 6주 연속 줄었다. 오름세를 이끌었던 재건축 아파트는 관망세가 이어지며 0.06% 상승하는 데 그쳤다. 

서울 전세시장(-0.04%)은 5년 8개월 만에 내리막길을 걸었다. 서울 전셋값이 마이너스 변동률을 나타낸 것은 2012년 7월 1주차(-0.01%) 이후 처음이다.

하지만 4월 이후에는 장기보유 다주택자의 매물이 줄어들면서 매수자가 사고 싶어도 매물이 없어서 못사는 상황이 벌어질 전망이다.

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양도세 중과 회피와 종합부동산세 합산배제를 위한 주택임대사업자 등록건수가 최근에 급격히 증가하고 있는 부분도 주목해야 한다.

3월 말까지 등록한 주택임대사업자는 향후 5년간 임대사업을 하면 양도세, 종부세와 관련해 혜택이 주어지지만, 4월 이후 등록자부터는 8년간 임대해야 세제혜택을 볼 수 있다.

주택임대사업자가 증가하는 것은 향후 5년 내 매물 감소를 불러올 수 있지만, 한편으로는 5년 후인 2023년부터 매물이 한꺼번에 쏟아져 나올 위험성도 내포하고 있다.

6월 지방 선거를 앞두고 그동안 미뤘던 아파트 분양물량이 4월과 5월에 쏟아져 나오게 된다. 당분간 분양시장이 주택시장을 끌고 가게 될 것이다. 사실상의 분양가상한제가 시행되고 있으므로 일부 단지는 로또 청약에 맞먹는 높은 경쟁률을 보일 것이다. 청약 양극화가 예상되지만 올 상반기에 분양받은 물량들은 입주시점에 비교적 고생을 덜하게 될 것으로 보인다.

아파트 분양물량과 더불어 오피스텔 아파텔 지식산업센터 등 틈새 분양 물량도 함께 쏟아지게 된다. 아파트 중도금 집단대출 규제 등의 여파로 아파트와 비슷한 평면을 가진 아파텔로 수요자가 몰리게 될 것이다. 예컨대 시행사 엠디엠이 최근 광교에서 분양한 더샵레이크시티 아파텔은 1805실에 1만명가량이 청약에 나서면서 5대1이 넘는 청약경쟁률을 기록했다.  

지난 10여년간 중소형 아파트가 전성기를 구가했다면 하반기부터는 똘똘한 한 채를 선호하는 분위기를 업고 중대형 아파트의 약진이 예상된다. 매매가격뿐만 아니라 전세가격에서도 중대형아파트가 강세를 띨 것으로 예상된다.

서울을 포함한 수도권 지역은 4월과 5월 매매 부진과 더불어 전세가격 약세가 예상되지만, 재건축 재개발의 이주가 시작되는 하반기부터 전세가가 안정을 되찾을 전망이다.

산업단지 등을 중심으로 토지보상이 증가하면서 보상금이 주변 지역의 토지가격을 견인하게 될 것이다. 또 일부 보상금은 강남 등 인기지역으로 흘러들어 인기지역 집값을 떠받치게 될 것으로 보인다. 부동산 개발정보 업체 지존에 따르면 올해 전국에서 16조원 이상의 토지보상금이 풀린다. 현금으로 지급되는 보상사업이 80% 이상을 차지할 것으로 추산됐다. 금리가 상승하고 있지만 아직은 저금리 상황이어서 보상금 대부분은 다시 수도권 부동산 시장에 유입될 가능성이 크다. 

한편, 최근 헌법 개정안에 토지공개념을 도입하는 내용의 발의가 이뤄졌다. 택지 공급을 위한 토지 수용을 쉽게 하고 다주택자의 보유세 등을 강화하는 법안이 나오면서 8월 이후 주택 시장은 일시적으로 위축될 가능성이 있다. 하지만 헌법 개정안이 국회를 통과하지 못한다면 주택 시장 진입을 미루었던 실수요층이 6월 이후에는 재진입을 시작하면서 한번 더 랠리를 이어갈 가능성도 있다.

부동산시장 외부 변수로는 북핵 문제가 가장 크게 작용할 것이다. 북핵 문제가 해결되거나 가시적인 성과를 거둔다면 주식시장과 더불어 부동산시장에도 호재로 작용할 것으로 보인다.