[부동산A] 궁금한 임대주택사업자 등록…"개인? 법인? 무엇이 유리할까"

박상언 유엔알컨설팅 대표 [사진=유엔알컨설팅 제공]

“대표님, 임대주택사업자 등록을 법인으로 하려는데 어떻게 생각하세요? ”, “법인으로 하면 매각할 때 개인보다 유리하지 않나요?”

부동산 투자 시 개인 명의로 할지, 법인 명의로 할지 문의하는 고객이 많다. 이런 고민의 가장 큰 이유는 매각할 때 절약되는 세금 때문이다. 투자자들은 일반적으로 법인으로 부동산을 구입해 임대, 매각 하면 법인세가 저렴해진다고 믿는다. 상속이나 증여로 하는경우도 마찬가지로 생각한다.

그러나 법인에 대한 절세효과가 개인에 비해 무조건 좋은 것은 아니니 신중해야 한다. 이는 임대주택사업자 등록 시에도 마찬가지로 고민해야 하는 부분이다.

◆주택구입 단계, 법인이 다소 불리

부동산을 구입하는 단계에서 부담하는 세금은 취득세다. 취득세는 개인이 절대적으로 유리하다. 법인(비영리법인은 제외) 명의로 부동산을 구입할 때 취득세 부담은 최소한 개인과 동일하거나 개인보다 많다. 부동산 취득세는 원칙적으로 개인과 법인을 구분하지 않고 동일하다.

주택을 구입할 때도 법인이 불리하다. 개인은 구입하는 주택가격에 따라 1.1%~3.5%의 세율로 취득세를 부담한다. 그런데 설립한 지 5년이 경과하지 않은 법인이 과밀억제권역에서 주택을 구입하는 경우 5.3%~8.1%의 세율로 취득세가 중과세된다.

수도권과밀억제권역은 서울시 전역, 인천광역시(강화군등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 등 일부만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외) 등이다.

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과밀억제권역 밖에 있는 부동산이라면 취득세는 개인과 동일하다고 볼 수 있지만, 구입하려는 부동산의 과밀억제권역에 소재하고 있다면 설립한 지 5년이 경과된 법인으로 구입해야만 취득세 중과세를 피할 수 있다. 설립한 지 5년이 경과된 법인을 소유하고 있다면, 사업 목적에 부동산임대를 추가해 부동산을 구입하는 것도 생각해볼 수 있다. 설립한 지 5년이 경과된 법인을 인수해 부동산을 구입하는 것도 한 방법이다. 다만, 인수한 법인이 사업 실적이 없거나 사실상 휴면법인이라면 취득세 중과세를 피할 수 없기 때문에 주의해야 한다.

◆임대주택등록시 과밀억제권역과 상관없이 취득세 중과세 피할수 있어

주택을 구입해 주택임대사업을 할 계획이라면 과밀억제권역과 상관없이 취득세 중과세를 피할 수 있다. 주택임대사업은 중과세 배제업종으로 구분돼 있기 때문이다. 물론 가장 확실하게 취득세 중과세를 피할 수 있는 방법은 법인이 아니라 개인으로 부동산을 취득하는 것이다.

임대소득에 대한 법인세 세율이 소득세보다 낮다. 10%에서 25%의 세율로 법인세가 과세되는 것을 고려하면 법인이 유리한 것처럼 보인다. 하지만 법인의 잉여금(임대소득 순이익의 누적액)을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세되므로 단순히 세율이 낮다는 이유로 법인이 유리하다고 판단할 수는 없다.

◆임대주택등록시 개인과 법인 재산세와 종합부동산세는 동일

임대주택으로 등록한 뒤 받는 재산세와 종합부동산세 혜택도 개인과 법인이 같다. 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억원을 초과하면 종합부동산세가 과세된다.

임대소득에 대한 소득세와 법인세는 앞서 설명한 것처럼 단순히 세금 크기로 판단할 수는 없다. 하지만 임대주택으로 등록하면 소득세와 법인세를 불문하고 동일하게 감면이 적용된다. 국민주택규모 이하 주택을 임대주택으로 등록하면 임대소득에 대한 소득세와 법인세는 30% 감면된다. 그리고 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 의한 기업형임대주택이나 준공공임대주택으로 등록하고 임대해도 개인과 법인을 불문하고 75%까지 감면된다. 다만 75%의 소득세와 법인세 감면을 위해서는 8년 이상 의무적으로 임대해야 한다.

◆주택 매각시 개인과 법인 차이점

법인은 주택을 임대하거나 매각할 때 동일한 법인세를 낸다. 개인은 주택 임대소득에 대해서는 종합소득세, 매각할 때는 양도소득세를 구분해 내는 것과 비교된다. 또한 법인은 임대사업에 필요한 인건비등 필요경비를 세무상 경비처리하는게 개인보다 쉽다.

법인은 주택을 매각해 차익이 발생하면 다른 소득과 합산해 10~25%의 법인세율을 적용해 법인세를 계산한다. 그리고 주택 매매차익에 대해 10%의 법인세를 추가로 납부한다. 법인은 주택을 매각할 때 조정대상지역 여부와 상관없이 해당 주택 매매차익에 대해 10%를 가산해 법인세를 계산하는 것이다. 하지만 이것 역시 임대주택으로 등록하면 10%를 가산하는 법인세 대상에서 제외된다.

결국 임대주택으로 등록하면 개인과 법인을 불문하고 세무적인 불이익은 사라지고 세제 혜택을 볼 수 있다. 반면 임대주택으로 등록하지 않으면 유리한 점과 불리한 점이 달라질 수 있다.

임대소득에 대해서는 개인의 소득세가 법인세보다 유리하다. 주택 임대소득이 2000만원 이하라면 20018년까지 소득세가 비과세되고 내년부터는 14%의 세율로 분리과세가 가능하기 때문이다. 반면 법인은 주택 임대소득의 크기와 상관없이 다른 소득과 합산해 법인세가 과세된다.