[임대등록 활성화] 연 2000만원 임대사업 등록시, 소득세 77만원 절감

[표=국토교통부 제공]

정부가 13일 내놓은 임대주택 등록 활성화 방안의 핵심은 임대사업자로 등록한 다주택자들에게 재산세를 감면해주는 등 세제 혜택을 강화했다는 점이다. 특히 장기 임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기 임대 위주로 지원을 강화했다.

국토교통부에 따르면 8년 이상 장기 임대주택으로 등록한 40㎡ 이하 소형주택에 한해 1가구만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택이 주어진다. 이와 함께 모든 가구가 40㎡ 이하인 다가구주택에 대해서도 8년 이상 임대주택으로 등록하면 재산세를 감면해준다.

또 내년 말 종료될 예정인 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 기한도 2021년까지 3년 더 연장키로 했다.

정부는 임대소득 과세를 정상화하는 대신 등록사업자에 대해서는 감면 혜택을 확대할 예정이다.

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예정대로 2019년부터 주택임대소득 연 2000만원 이하에 대해 분리과세를 시행하지만 이때 적용하는 필요경비율을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 각각 차등화할 계획이다. 또 감면 확대 기준을 현행 3주택 이상에서 1주택 이상으로 확대한다.

정부는 8년 이상 임대사업자를 중심으로 양도소득세 감면 혜택을 강화한다. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대할 경우 양도세 장기보유특별공제 비율을 기존 50%에서 70%로 상향 조정한다.

아울러 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산 배제 대상을 '5년 이상 임대'에서 '준준공임대로 등록하고 8년 이상 임대하는 경우'로 개선해 장기임대주택 공급을 유도한다.

이에 따라 임대사업자는 사업자 등록을 하지 않았을 때보다 연간 70만원 정도를 아낄 수 있을 것으로 보인다.

국토부 자료를 보면 예를 들어 임대소득 연 2000만원의 주택보유자가 임대사업자로 등록하면 필요경비율 70%가 적용됨에 따라 연간 1333만원까지 소득세 부담이 없다. 이를 초과할 경우에도 소득세는 4년 임대 등록은 30%, 8년 등록은 75%씩 감면받을 수 있다.

따라서 임대소득이 연 2000만원 수준인 주택 보유자가 8년 장기 임대로 등록을 하면 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준이다.

이에 반해 등록하지 않을 경우엔 임대소득 연 800만원까지만 비과세된다. 따라서 최대 연 84만원의 소득세를 납부해야 한다.

전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산돼 과세된다. 다만 이 경우에도 60㎡ 이하 및 3억원 이하 소형주택은 과세되지 않으며, 비소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외된다.

건강보험료에 대해서는 임대소득 정상 과세에 따라 2019년 소득분부터 정상적으로 부과하는 대신 2020년 말까지 등록한 임대소득 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대 의무기간 동안 건보료 인상분을 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40% 각각 감면받게 된다.

따라서 피부양자 신분으로 있다가 임대소득에 대한 과세로 인해 건보료 대상인 지역가입자로 전환된 경우 연 건보료는 154만원이 된다. 하지만 8년 임대로 등록하면 31만원, 4년임대는 92만원으로 준다. 원래 지역가입자 신분인 경우 미등록하면 건보료가 연 16만원이나 임대로 등록하면 3만원(8년 임대), 9만원(4년 임대) 수준이다.

국토부는 서울에서 3주택 보유자가 2채 임대등록해 8년 간 임대할 경우 미등록에 비해 연간 935만원을 절감할 수 있을 것으로 추산했다.

국토부는 "임대주택 등록시 현행 국세 및 지방세 감면 혜택 외에 재산세와 소득세의 감면대상이 추가로 확대되고 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 본격 과세에도 불구하고, 필요경비율 조정 등에 따라 감면 대상이 확대되는 효과가 있을 것"이라고 설명했다.