​[주거복지 로드맵] 전문가들 “주택시장 둔화...민간임대 위축 불가피”

서울의 한 아파트 단지 전경. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=남궁진웅 기자]

부동산 전문가들은 29일 100만 가구에 달하는 공공주택 공급 확대 등 방안이 담긴 ‘주거복지 로드맵’ 발표에 따라 주택시장이 장기적으로 조정국면에 들어갈 것이라고 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “향후 저렴한 공공주택 분양이 대거 쏟아지기 때문에 굳이 서둘러 집을 사지 않는 대기수요가 증가하면서 집값 안정 효과가 나타날 수 있다”며 “특히 경기와 인천 등 공급 물량이 많은 지역을 중심으로 시장 둔화 현상이 나타날 것”이라고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 “부동산 대책과 대출 규제에 금리 인상, 재건축초과이익환수제 시행 등 시기적으로 좋지 않은 상황에서 단순히 숫자에 치중한 대책을 정부가 내놓았다”면서 “수도권 외곽 등 물량이 겹치는 곳에서는 집값이 하락할 여지가 크다”고 설명했다.

전문가들은 대부분 공공주택 공급이 서울이 아닌 수도권 외곽에 몰려 있다는 점을 두고 강남 등 서울 집값에는 별다른 영향을 미치지 못할 것으로 전망했다.

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장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “여러 악재에도 불구하고 강남 재건축 등을 중심으로 서울 집값은 오르는데, 이번 대책에서는 거기에 영향을 줄만한 부분이 없다”며 “수도권 외곽 공공주택은 공급까지 약 3년이 소요되고 택지지정은 현 정부가 끝나야 가능할 것으로 보여 단기적으로 큰 영향을 주지는 못할 것”이라고 언급했다.

또 전문가들은 향후 저렴한 공공임대주택의 수도권 공급에 따른 민간임대주택 수요 위축 가능성을 우려했다.

박 위원은 “청년 주거복지 달성을 위한 공적임대주택이 주변 시세보다 낮은 가격으로 공급되는 만큼, 민간임대주택의 수요 위축이 예상된다”며 “특히 민간 임대사업자로서는 악재에 가깝고 내년부터 전매 제한, RTI(부동산임대업 이자상환비율) 도입 등을 고려하면 여러 측면에서 압박을 받을 것이다. 이들이 주택 임대에서 상가빌딩 등의 시장으로 이동할 가능성도 있다”고 말했다.

특히 소형 빌라와 오피스텔 등 임차 수요가 신축 아파트 형태인 공공임대주택으로 이동하면서 민간임대시장이 큰 타격을 받을 것이라는 분석이 나온다.

심 교수도 “민간임대시장에 정부가 주도하는 공공임대주택 물량이 대거 추가된다면 민간임대 수익성이 크게 악화될 수밖에 없다”며 “수요가 여전히 많은 서울은 보합을 유지하겠지만, 수도권 외곽에서는 하락 가능성이 크다”고 설명했다.

이와 함께 전문가들은 중산층에 대한 주거안정 대책과 전월세 상한제 등 서민 보호 방안, 다주택자 임대사업자 등록 인센티브 등이 주거복지 로드맵에서 빠진 점을 두고 아쉬움을 나타냈다.

권대중 대한부동산학회장은 “주거복지 로드맵은 향후 문재인 정권의 5년간 주거 공급 계획의 큰 틀이 되는 정책인 만큼 전 계층을 아울러야 하는데, 중산층을 위한 실효성 있는 방안들이 빠져 있다”면서 “호가를 잡되 사실상 주택 시장의 기반을 형성하는 중산층의 부동산 시장 진입을 허용하는 방안이 마련되지 못해 아쉽다”고 지적했다.

그는 이어 “임대차 시장의 안정성 강화 방안이 빠진 점도 문제다. 당장 내년 4월의 양도소득세 중과 시행 시점이 코앞으로 다가왔지만, 다주택자들의 의사 결정이 늦어지고 있다”며 “이들 계층의 매물이 더욱 희소해져 향후 호가가 더욱 상승할 우려가 있다. 만약 내년 이후로 발표 시점이 늦춰진다면 더욱 시장 상황이 심각해질 것”이라고 지적했다.

장 팀장도 “전월세 상한제와 계약갱신청구권 등 세입자 보호방안이 빠지는 바람에 무주택 서민 입장에서는 체감할 수 있는 대책으로 볼 수 없을 것”이라고 꼬집었다.