[가계부채 대책] 2주택자는 주담대 절반으로 뚝, 소득 증명한 무주택자는 대출한도 껑충

빚으로 주택 여러 채를 보유한 다주택자에 대한 대출 문이 좁아진다. 두 번째 주택담보대출을 받으려면 기존 주택을 2년 내에 처분해야 그나마 대출 한도가 늘어난다.

금융위원회는 기존 주담대를 보유하고 있는 사람이 추가로 주담대를 받을 때 15년 만기 제한을 받는다고 26일 밝혔다. 실제 상환 기간은 15년을 초과할 수 있으나 DTI 비율 산정 시에는 는 제한을 받아 만기를 늘려 대출한도를 확대하는 꼼수를 차단했다.

이렇게 되면 주담대 1건(2억원, 20년 원리금 균등분할상환)을 보유한 김 씨(연소득 7000만원)가 조정대상지역 소재 주담대(만기 30년)를 받을 때, 신DTI하 대출 가능 금액은 1억8400만원으로 기존 금액(3억8900만원)의 절반 이상 쪼그라든다.

신DTI는 모든 주담대 원리금을 부채에 반영해 연간 갚아야 할 빚이 늘어 추가로 대출 받을 수 있는 금액이 줄어든다. 또 김 씨의 경우 DTI가 40%로 제한되고(조정대상지역 50%+ 2건 이상 주담대 10%포인트 차감) 두 번째 주담에 15년 만기 제한을 받는다. 그나마 기존 주택을 2년 내 처분키로 하면 15년 만기 제한에서 벗어나 대출 가능금액은 2억9700만원으로 늘어난다.

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부채를 산정할 때 원금상환액은 대출유형에 관계없이 원금분할상환을 가정하되 거치기간은 제외한다. 20년 만기 주담대 5억원을 2년 거치하고 18년간 원금균등 분할상환 할 때 연간 원금 상환액은 2780만원(5억/18년)이다. 원금 일시상환은 대출기간 분할 상환하는 것으로 산출하되 최대 10년까지만 인정키로 했다.

◆ 2년 소득 증명하면 장래소득 반영해 대출 한도 껑충

소득은 더 꼼꼼히 본다. 차주의 2년간 소득을 확인한 후 최근 1개년 소득을 반영한다. 다만, 2개년 소득 차가 20%에 달할 정도로 크면 2개년 평균 소득을 반영한다.

2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 경우, 장래소득 증가가 예상되면 나이와 상관없이 증가분을 반영한다. 예컨대 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 무주택자 강 씨가 만기 20년 조정대상지역 소재 주담대(DTI 50%)를 받으려 할 때, 최근 소득(4000만원)만 반영하면 2억9400만원까지 대출이 가능하다. 하지만 장래예상 소득 증가분(증가율 1.31 가정)을 반영하면 3억8500만원으로 대출 금액이 9100만원이나 늘어난다.

장래소득 인정기준과 증액한도는 금융회사가 자율적으로 마련한다. 청년층과 신혼부부는 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하고 일반 대출신청자보다 높은 증액한도를 인정한다.

증빙 소득 제출이 어려운 이들을 위해서 예외적으로 인정소득(국민연금, 건강보험료 납부내역)과 신고소득(카드사용액, 배당금 등)을 활용할 수 있도록 했다. 다만 추정소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하고 최대 5000만원으로 한도를 제한한다.