청구액 0~1원, 이혼·상속 영향 부동산 형식적 경매 급증

아주경제 이명철 기자 =낙찰가율이 낮고 권리관계 분석이나 명도가 쉬운 ‘형식적 경매’가 부동산 경매의 블루오션으로 주목 받고 있다.

18일 부동산 경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난해 형식적 경매로 넘겨진 전국 부동산은 모두 548개로 전년(402개) 대비 36.32% 증가했다.

형식적 경매물건 수는 2011년 67개, 2012년 240개에 이어 2013년과 지난해까지 증가세를 이어오고 있다.

형식적 경매란 민법·상법·기타 법률 규정에 의해 재산의 보관·정리·가격보존 등의 목적으로 행해지는 경매다. 청구액이 0원 또는 1원인 것이 특징이다.

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△공유물 분할 △변제자의 변제공탁 △한정승인, 재산분할 △상인간의 매매목적물, 운송물, 임치물 등의 대리 인도 △주식병합이나 분할의 경우와 회사정리계획에 따른 신주 발행 △선박의 국적 상실 방지 △선적항해에서 수선 불능 선박의 처분 △유치권 실현 등의 목적으로 진행된다. 이중 이혼소송이나 상속 등 공유물 분할과 재산분할을 위한 경매가 가장 많은 편이다.

이들 물건은 비교적 명도가 용이하고 권리관계가 단순하다고 부동산태인은 설명했다. 일반 매매로 쉽게 해결하지 못해 나온 물건이 대다수여서 낙찰가율도 낮게 형성된다.

유치권에 의한 형식적 경매는 소멸주의가 적용돼 매각물건명세서 상에서 특별매각조건이 없는 이상 매각 후 유치권에 대한 권리가 소멸돼 유치권 부담에서도 자유로워질 수 있다.

원칙적으로는 부동산의 공동소유자가 특정 조건으로 분할하자는 제안에 대해 동의하지 않을 경우 공유자는 다른 공유자에게 부동산 분할을 청구할 수 있고 공유자 상호 협의 하에 분할이 가능하다.

일부 공유자가 분할협의를 거부하는 경우 분할을 원하는 공유자는 다른 공유자 모두를 상대로 공유물분할청구소송을 법원에 제기한 뒤 법원 판결을 받아 부동산을 분할할 수 있다.

법원은 공유물분할 청구가 있는 경우 현물 분할을 원칙으로 하나 현물로 분할할 수 없거나 현물분할 시 가액이 현저히 감소할 우려가 있을 때는 경매에 넘겨 대금을 분할하도록 판결한다. 바로 이것이 형식적 경매의 성립요건이자 절차라 할 수 있다.

부동산태인 정다운 연구원은 “형식적 경매물건이 증가하고 있다는 것은 부동산 분할 및 권리관계 정리를 위해 경매를 신청하는 수요자들이 늘어나고 있음을 의미한다”며 “재산분할 방법에 대한 대안으로 법원 경매를 떠올리는 인식의 변화가 수반된 결과”라고 풀이했다.

또 토지·상가 등 시세 정보가 부족한 부동산은 공유물 분할에 필요한 시세 정보가 미흡해 분할에 대한 공유자 동의가 어려울 수 있다는 지적이다. 실제 2011~2014년 형식적 경매로 넘겨진 부동산의 용도를 보면 가격 정보 접근이 어려운 토지가 502개, 아파트를 제외한 주택이 470개인 반면 가격 정보가 접근이 쉬운 아파트는 85개에 불과한 것으로 나타났다.

정 연구원은 “부동산을 법원 경매로 넘겨 분할할 경우 적정 감정가가 매겨지고 법적인 근거에 따라 경매절차가 진행돼 분할을 깨끗하게 마무리 지을 수 있”며 “청산을 위한 경매는 낙찰자에게 부담을 줄 여지가 적지만 현금화를 위한 형식적 경매는 낙찰자가 모든 권리의 부담을 떠안을 수 있어 매각물건명세서를 확인하는 등 만전을 기해 경매에 참여해야 한다”고 조언했다.