[일문일답] "임대주택리츠, 임대료 상승·청산 부담 없어"

아주경제 권경렬 기자 = 국토교통부가 오는 5월부터 공공·민간제안 임대주택 리츠의 시범사업 공동 심사 및 투자를 추진한다. 시범사업은 경기도 하남 미사지구와 동탄2신도시에서 공공임대 건설, 민간제안 임대리츠는 서울 동작구 노량진과 충남 천안시 두정동에서 오피스텔·도시형생활주택을 매입임대하는 방식으로 공급된다.

국토부는 리츠를 통한 임대주택 공급을 통해 오는 2017년까지 10년 임대주택 공급물량이 당초 4만 가구에서 최대 8만 가구로 확대될 것으로 예상하고 있다.

리츠를 통한 임대주택 공급 방식에서 제기될 수 있는 임대료 상승 및 청산 위험에 대해서는 10년 공공임대와 동일하게 표준임대료 이하로 공급되고 LH의 매입 확약과 대한주택보증의 지급보증에 따라 위험이 거의 없다는 것이 국토부의 설명이다.

다음은 임대주택 리츠에 대한 일문일답이다.

-리츠방식 도입은 구체적으로 어떤 효과가 있나.
▲안정적인 임대주택 공급이 가능하다. 당초 LH의 10년 임대주택 공급목표를 달성하고 분양용지도 활용해 추가공급도 가능하다. 2017년까지 목표 4만 가구를 최대 8만 가구까지 공급할 수 있게 된다. 사업지구별로 철저한 구분회계를 통해 임대주택 사업의 투명한 관리·감독도 가능해진다. 또 택지비 조기회수 및 건축비 민간자본 활용으로 LH의 부채감축 효과가 있고 LH는 행복주택과 국민·영구임대 공급에 집중할 수 있게 된다. 아울러 임대주택 리츠의 성공모델을 창출해 민간자금의 임대사업 투자를 유도하고 리츠산업 성장도 촉진할 수 있다.

-리츠가 임대주택을 공급하면 임대료가 상승하는 것 아닌가.
▲LH가 공급하는 10년 공공임대와 동일하게 임대주택법에 따라 표준임대보증금과 표준임대료 이하로 임대조건이 결정되므로 리츠가 공급하더라도 시세보다 저렴한 임대료로 공급된다.

-임대보증금을 떼일 염려는 없는지.
▲공공임대리츠는 국민주택기금과 LH가 출자하고 LH가 자산관리를 수행해 임차인은 임대차 계약 종료시 안전하게 임대보증금을 돌려받을 수 있다.

-기관투자자의 요구수익률을 보장하게 되면 비용이 증가하고 임대료 상승으로 이어지는 것 아닌가.
▲주택기금과 LH 출자, 주택기금의 후순위 융자, LH 매입 확약 등 공공의 신용 보강을 통해 민간자금의 위험을 낮추게 되면 오히려 자금 조달비용이 낮아지게 된다. 또 임대조건은 기존 LH 공공임대주택과 동일한 조건으로 결정되므로 부담이 증가하지 않는다.

-선순위 대출 또는 ABS(자산유동화증권) 투자 유치가 가능하겠나.
▲건설 즉시 15% 내외의 시세차익, 주택기금과 LH의 출자, LTV 20~30%의 최수선순위, 대주보 지급보증 등 신용보강이 돼 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상의 수익이 확보돼 선순위 대출 또는 ABS 투자는 충분히 가능하다. 주택금융공사의 MBS(주택저당증권)에 비해 유동성이 다소 부족한 점은 있으나 기초자산의 LTV가 낮은 점, 중도상환 위험이 없는 점, 주택기금이 시장 조성기능을 하는 점 등을 감안할 때 ABS는 수익성·안전성 관점에서 MBS 못지않은 매력적인 투자상품이 될 것이다.

-사업성이 적은 지역은 리츠를 통한 임대주택 공급이 어렵지 않은가.
▲공공임대리츠는 해당 지역의 사업성과 무관하게 택지비 조정을 통해 집값이 1.5%만 상승하더라도 5~6% 출자수익 확보가 가능토록 표준화하는 것이다. 또 수급전망에 따라 1% 집값 상승을 전제로 5% 이상의 출자수익이 가능하도록 사업성 추가 조정도 할 수 있다.

-보증금, 임대료 규제로 수익성 확보가 어려운 것 아닌가.
▲공공임대 리츠의 표준화된 구조는 임대료 규제를 이미 반영했기 때문에 그에 따른 영향은 없다. 오히려 임대료 규제는 공실률 최소화에 유리하다.

-외곽 공공택지 활용 시 임대수요가 부족하지 않은가.
▲LH 공공택지에 공급되는 10년 공공임대의 경우 주변시세보다 낮은 임대료로 인해 평균 공실률이 2~3% 수준이다.

-중간배당이 없어 출자를 꺼리지 않겠는가.
▲출자금에 대해 중간배당이 없는 문제가 있지만 정부의 사회기반시설사업과 유사하게 출자와 융자 비율을 1대 10으로 혼용함으로써 투자금에 대한 안정적 수익과 청산시점에 추가수익도 향유할 수 있도록 구조화할 경우 민간의 출자도 가능할 것으로 판단된다.

-청산 위험은 없는가.
▲대부분의 리츠는 부동산 처분과 관련해 청산 위험이 있으나 공공임대 리츠는 미분양 주택에 대한 LH의 매입 확약으로 적기 처분이 가능하고 대출금에 대해서는 대주보의 지급보증이 있어 2중의 신용 보강으로 청산 위험은 거의 없다.

-보험사는 RBC 이슈로 투자를 꺼리지 않겠는가.
▲보험사 대출에 대해 대주보가 지급보증할 계획이므로 RBC 이슈는 대부분 해소된다.

-민간제안사업의 투자형태는.
▲기관의 투자성향에 따라 출자와 융자 모두 가능하다. 우선주로 참여할 경우 집값이 오르지 않아도 연 5.5% 이상의 수익을 제공받고, 융자로 참여할 경우 4% 내외의 이자를 지급받게 된다. 특히 민간제안 임대리츠는 임대기간 중에도 배당이 가능하고 주택기금과 사업제안자가 후순위로 참여하기 때문에 우선주로 참여할 경우 높은 수익률과 안전성을 보장받을 수 있다.

-기대수익률이 낮다면 기관투자자가 참여할 유인책은.
▲이번 대책은 그간 낮은 수익성과 높은 위험으로 기관투자자가 기피하던 임대주택을 매력적인 투자 상품으로 전환, 민간이 자발적으로 임대주택에 투자하는 계기를 만드는 것이 핵심이다. 임대주택 리츠는 주택기금이 신용 보강을 제공하고 사업제안자가 후순위로 참여하기 때문에 보다 안전하다는 점이 장점이다. 또 점차 오피스의 수익률이 안정되고 과거와 같이 큰 부동산 매각차익을 기대하기 어려운 반면 임대주택은 각종 세제혜택과 주택임대관리업 등 관련 기반 조성으로 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 투자처로 부상하고 있다. 공공이 신용 보강을 제공하는 이번 기회에 임대주택 투자 선례를 만드는 것은 기관투자자에게도 의미가 있다.

-주택기금이 신용 보강을 제공하여 사업제안자의 도덕적 해이가 우려되지 않나.
▲민간의 창의적인 사업 제안이 현실화될 수 있도록 주택기금이 일부 신용 보강을 제공하는 것은 맞지만, 사업성 분석을 거쳐 사업성이 낮을수록 사업에 대해 사업제안자의 후순위 참여비율을 높여 도덕적 해이를 방지할 것이다. 사업제안자가 해당 사업의 자산관리회사(AMC)를 수행해 사업의 최종적인 위험의 주체가 되도록 할 계획이다.

-모·자 리츠 구조가 복잡한데 반드시 필요한가.
▲모·자 리츠 구조가 다소 복잡한 측면이 있으나 다양한 장점이 있다. 첫째, 모리츠는 일종의 블라인드 펀드로 민간에서 참신하고 좋은 사업을 발굴하면 별도의 비용 없이 자금을 쉽게 조달할 수 있기 때문에 임대주택 프로젝트 발굴을 촉진하는 효과가 있다. 둘째, 개별 사업의 위험이 모리츠를 통해 분산되는 효과가 있다. 셋째, 모리츠를 상장할 경우 다수 자리츠를 상장하는 효과가 있어 자금의 조달과 회수가 용이하다. 넷째, 모리츠를 운용하는 AMC나 사업제안자 간 경쟁을 통해 사업의 효율성을 제고할 수 있다.