[정수영의 도란도란] 주택거래활성화, 백약이 무효하다?.

(아주경제 정수영 기자) "주택 거래 활성화 대책을 내놓긴 해야하는데 고민입니다. 요즘 부동산 시장 거래를 띄울 수 있는 방안은 사실상 백약이 무효합니다."

주택거래를 활성화시킬 수 있는 방안을 내놓으라는 대통령의 특별지시가 나온지 한달이 가까워 오고 있다. 평소 같으면 1주일이 멀다하고 바로 대책을 내놨을 정부가 이번에는 어쩐 일인지 깜깜 무소식이다.

얼마전 만난 국토해양부 고위직 공무원. 그는 대책 마련을 고민하느라 요즘 머리가 아프다. 시장 침체 장기화속에 거래를 활성화시키는 일은 사실상 쉬운 일이 아닌다. 그의 말대로 왠만한 대책을 내놓더라도 요즘 같아서는 '백약이 무효'할 것 같아 보인다.

부동산 시장에서 정책이 나올 때마다 가장 많이 쓰이는 문장이기도 한 이 말은 몇년전에도 참 많이 들었던 기억이 난다.

2006년 하반기. 집값이 최고점을 찍었던 당시다. 노무현 정권시절 정부가 어떤 대책을 내놔도 집값이 안정되지 않았다. 당시 정부는 "부동산은 백약이 무효하다"며 한탄했다.

그리고 2010년. 역시 정부 고위공무원 입에서 '백약이 무효하다'라는 말이 감탄사처럼 흘러나온다.

하지만 당시와 지금 쓰이는 이 문장은 완전 반대 상황에서 나온 표현이다. 정부 정책이 아무런 소용이 없다는 의미라는 점에서는 같지만 당시는 대세상승기, 지금은 대세하락기에 정책이 먹혀들지 않는다는 점에서 다르다.

당시 부동산은 어떤 규제정책을 내놔도 집값이 잡히지 않았다. 2003년부터 서서히 오르기 시작한 집값은 2006년 말 최고점을 찍으며 폭등하기 시작했다.

정부는 집값이 계속 상승하자 종합부동산세 부과, 양도소득세 중과, 금리인상 등의 카드를 내놨지만 무용지물이었다. 주택담보대출규제인 총부채상환비율(DTI), 주택담보대출인정비율(LTV)도 집값을 안정시키기 위해 당시 내놓은 규제들이다.

특히 정부는 집값 불안이 주택수급불균형 때문이란 판단 아래 공급을 확대하겠다며 신도시 조성카드를 들고 나왔지만 이는 기름에 물을 붙는 겪이었다. 말 그대로 백약이 무효했다.

하지만 상황은 역전돼 현재 집값은 장기적인 하락국면에 접어들었다. 2007년 하반기 분양가상한제라는 규제카드 및 2008년 미국 서브프라임모기지론(비우량 주택담보대출) 사태로 글로벌 금융위기를 맞으면서 집값 상승세가 주춤하기 시작했다.

이후 고분양가에 나왔던 아파트들이 대량 미분양으로 남게 됐고, 수요가 대폭 줄어들면서 시장은 침체국면을 맞았다. 새로 들어선 현 정부는 부동산 규제완화 카드를 계속 내놨지만 이번에도 말 그대로 백약이 무효한 상황이 됐다.

2006년 이전까지의 상황이 규제카드가 무효했다면, 현재는 완화카드가 무효해진 것이다. 하지만 '백약이 무효하다'는 말은 사실 틀린 표현이다.

2006년 당시, 정부는 무턱대고 개발에 따른 토지보상비를 풀어냈고, 시중에 유동자금이 넘쳐났다. 이 상황에서 집값을 잡기 위해 억지로 누르기만 한 정책은 부작용을 불러왔다. 

현 정부 들어서도 별반 다르지 않다. 주택을 민간이 짓지 않으면 공공이 지으면 된다는 식이다. 주택은 사는 곳이지 절대 투기를 해서는 안된다고 강조한다. 부동산에 대한 직접투자도 받아들이지 못하겠다는 투다. 그러면서 금리인상 카드를 꺼내들었다. 집값이 오를 것이라는 기대심리는 사라진지 오래다.

시장이 폭등하거나 침체된 원인을 잘 찾아보면 틀린 예방책과 잘못 내려진 처방이 있을 뿐이다. 백약이 무효한 것은 아니다.  

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