서울 부동산시장이 회복조짐을 보이면서 조정대상지역 및 투기과열지구로 남아 있는 강남 3구의 집값 하락폭이 둔화하고 있다. 연이은 규제완화로 15억원 초과 아파트도 주택담보대출을 받을 수 있는 데다 최근 강남 일부 단지에서 집값이 반등할 움직임을 보이면서 수요가 늘고 있다는 분석이다.

20일 한국부동산원에 따르면 올해(1월 2일 대비 3월 13일 기준) 강남구 아파트 매매가격 변동률은 -1.61%, 서초구는 -1.02%, 송파구는 -1.60%로 서울 평균(-2.78%)보다 크게 낮은 것으로 조사됐다. 3월 둘째 주 기준 전주 대비 변동률도 강남(-0.07%)·서초(-0.01%)·송파(-0.01%)구는 사실상 보합세를 이어갔다.
 
시장에서는 강남 3구에서 급매물 위주로 소진이 이뤄지면서 낙폭이 줄어들고 있는 것으로 보고 있다.

강남 3구 아파트 매매량도 이미 전월보다 많아졌다. 이날 서울부동산정보광장 기준 2월 송파구 아파트 매매량은 234건으로 전월 대비 58% 상승했다. 강남구의 아파트 매매량은 160건으로 역시 지난 1월 대비 68% 증가했다. 서초구 아파트 매매량은 두 자릿수(65건)에 그쳤지만 전월(47건)보다는 여전히 많은 수준이다. 2월 매매 신고기한이 이달까지임을 감안하면 매매량은 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

거래량이 회복세에 올라타면서 가격도 상승세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡는 지난달 최고 20억3000만원에 매매 거래가 이뤄지면서 다시 20억원대를 회복했다. 송파구 잠실 엘스 전용 59.96㎡도 같은 달 16억3000만원에 매매되면서 지난해 8월 이후 최고가를 경신했다. 
 
일부 단지에서는 신고가 거래가 나오기도 했다. 강남구 압구정동 한양5차 아파트 전용 102㎡형은 지난달 23일 28억원에 매매되면서 신고가를 기록했다. 송파구 잠실동 갤러리아팰리스 전용 164㎡형은 지난달 16일 34억원에 팔려 신고가를 경신했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “강남 3구는 지난해 말부터 15억원 초과 아파트도 주택담보대출을 받을 수 있게 되면서 수요가 몰리고 있는 모습”이라며 “다만 기준금리 인상 가능성, 경기둔화 우려 등이 남아있는 만큼 상반기까지는 보합세를 이어갈 것으로 보인다”고 말했다.

급매물 소화로 거래절벽이 해소되는 상황에서 가격 낙폭도 크게 줄어들면서 시장에서는 집값이 바닥을 친 게 아니냐는 기대도 나오고 있다. 다만 전문가들은 본격적인 집값 반등세를 기대하기는 어렵다고 봤다. 금리인상 등 외부요인이 여전하기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "강남 3구 아파트 가격 하락폭이 둔화된 이유는 급매물 위주로 거래가 이뤄졌기 때문"이라며 "금리 추가 인상 등 아직까지는 상승요인보다는 가격 하락 요인이 더 많기 때문에 강남 3구 집값이 상승장으로 가기는 어려울 것"으로 예상했다.

전셋값 불안도 집값 상승에 발목을 잡는 이유다. 전셋값이 하락하면 일반적으로 집값이 동반 하락하는 경향을 보인다. '갭투자'가 어려워져 전반적인 주택 수요가 감소하기 때문이다.
 
입주물량도 늘어난다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 전년과 비슷한 수준인 3만3338가구로, 이 가운데 27%인 9037가구가 강남권에 집중해 있다. 이미 하락세인 전셋값이 더 하락할 가능성이 높은 셈이다.
 
송 대표는 “현재 고금리, 부동산 시장 침체로 전셋값 하락이 이어지는 가운데 입주물량이 늘어나게 되면 가격 하락은 더 빨라질 수 있다”며 “전셋값 하락은 결국 집값 하락과 긴말하게 연결되기 때문에 향후 집값 하락 요인으로 작용할 수 있다”고 말했다.