'전세사기특별법' 개정안 11월 시행 초읽기...전문가들 "현실적 방안, 전세 구조적 문제 해결에도 머리 맞대야"

서울의 한 빌라 밀집 지역의 모습. [사진=연합뉴스]

지난 8월 국회를 통과한 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 개정안이 오는 11일부터 본격적으로 시행된다. 전세사기 특별법 개정안이 시행되면 전세사기 피해자의 주거비 부담 완화와 주거안정이 기존 특별법 대비 강화될 것으로 기대된다. 전문가들은 시행을 앞둔 개정안에 대해 긍정적으로 평가하면서도 여전히 사각지대가 존재해 보완 방안이 뒤따라야 한다고 지적했다. 일각에서는 지금과 같은 사후구제 방식을 지속하기는 어려운 만큼 이번 기회에 전세사기 방지를 위한 근본적 해결책에 대한 논의가 필요하다는 의견도 나온다. 특별법으로 문제를 모두 예방하기 어려운 만큼 제도 유지 여부 등 구조적 문제에 대한 고민을 해야한다는 분석이다.

 

국토교통부 등에 따르면 지난 8월 28일 국회 본회의를 통과한 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(전세사기특별법) 개정안이 11월 11일부터 시행된다.

 

개정안은 한국토지주택공사(LH) 등이 경매를 통해 피해주택을 낙찰받아 피해자에게 임대료 부담 없이 최장 10년간 공공임대로 장기 주거 지원하는 내용을 골자로 한다. 이후에도 피해가 회복되지 않으면 공공임대에서 시세 대비 30~50% 저렴한 임대료로 최장 10년간 더 거주할 수 있다.

 

LH는 정상적인 매입가보다 낮은 낙찰가로 피해주택을 사들이고 그 과정에서 발생한 경매차익(LH감정가-낙찰가액)을 활용해 임대료로 지원한다. 거주 후 남은 경매차익은 피해자에게 지급해 피해자가 보증금 손해를 최대한 보전할 수 있도록 했다.

 

피해자 인정 범위도 확대됐다. 대항력 없는 이중계약 사기 피해자도 특별법 적용 대상으로 포함하고, 피해주택에 전세권을 설정한 자와 임차보증금이 최대 7억원 이하인 자도 피해자로 인정한다.

 

정부는 이번 개정안 시행으로 기존 특별법의 적용을 받지 못하던 피해자들도 일정 부분 지원을 받을 수 있는 만큼 주거 안정에 기여할 수 있을 것으로 보고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 특별법은 피해자 지원 방안을 더욱 구체화해 종전보다 현실적인 조치라고 평가할 수 있다"며 "공공이 전세사기의 피해자들에게 당장의 주거 안정을 제공한다는 점에서 긍정적"이라고 말했다.

 

다만 일부 전문가들은 이번 전세사기 특별법 개정안에 대해 추가적인 보완이 필요하다는 의견을 내놨다

 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "결국 LH가 전세사기 피해 주택을 빠르게 매입해 경매 절차를 진행해야 하는데 비아파트 시장 여건과 LH 예산 부담도 클 것으로 생각된다"며 "피해자 지원이 확대된 방안이지만 전세사기 등 구조적 문제를 예방하기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다. 

 

일각에서는 전세사기를 근본적으로 예방할 수 있는 예방책 마련을 위해 머리를 맞대야 한다는 지적도 나온다. 사후구제로는 전세가 지닌 구조적 문제를 예방할 수 없는 만큼 전세제도 자체에 대한 고민이 필요하다는 것이다. 

 

고 교수는 "전세제도가 상당히 오랜 기간 자리 잡았고, 주거 안정에 일정한 역할을 하고 있는 만큼 폐지는 어렵다고 본다"며 "다만 구조상 부작용이 불가피한 만큼 선순위가 있는 주택은 전세를 할 수 없도록 하고, 집값의 일정 부분만 보증금을 받을 수 있도록 하는 등 위험한 전세의 비중을 줄이는 방안을 검토할 필요가 있다"고 말했다. 

전세제도에 대한 우려가 커지면서 정부도 최장 20년을 거주할 수 있는 새로운 장기민간임대주택유형을 선보이는 등 대안 마련에 나서는 모습이다. 현재 민간 임대시장이 영세한 개인 중심의 임대사업자들로 이뤄져 있는 탓에 부작용이 발생하는 만큼 법인이 서민에게 안정적인 임대주택을 제공한다는 취지다. 

다만 과거 기업에 대한 특혜 논란이 있었던 뉴스테이와 사업참여가 저조한 공공지원 민간임대주택 제도 등 유사한 정책이 실패를 겪은 만큼 한계가 있다는 지적도 나온다. 

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국회예산정책처도 '2025년도 예산안 분석 보고서'에서 장기민간임대주택에 대해 형평성 및 공공성 논란이 발생할 가능성에 대해 검토할 필요가 있다고 지적했다.

한지은 예산분석관은 "지난 2015년 도입된 뉴스테이 정책도 지나치게 높은 임대료, 지원되는 혜택에 비해 공공성이 보장되지 못한다는 비판이 존재했다"며 "수익성을 확보하기 위해 고급 주택 위주로 공급될 가능성이 있어 해당 지역의 부동산 가격 및 임대료 상승 요인으로도 작용할 가능성이 있다는 점도 고려해야 한다"고 진단했다.