'임대사업자 의무가입' 보증에도 '공시가 126%'룰 적용

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. 2024.10.05[사진=유대길 기자 [e-mail]]

오는 11월부터 주택 등록임대사업자가 반드시 가입해야 하는 임대보증금 반환보증 가입 요건이 세입자가 가입하는 전세보증 수준으로 강화된다.

전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있도록 하되, 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액도 집값 산정 기준으로 활용할 수 있게 한다.

9일 국토교통부에 따르면 국토부는 이 같은 내용을 담은 '공시가격 및 기준시가 적용비율' 고시안을 행정예고했다.

국토부는 "임대보증 가입 기준으로 활용되는 공시가격 인정 비율이 전세보증금 반환 보증과 달리 주택 유형, 가액별로 차등화돼 있어 주택 가격을 적정하게 산정하기 어려운 문제가 있다"며 "주택 가격을 보다 합리적으로 산정할 수 있도록 전세보증과 동일하게 공시가격 인정 비율을 일원화한다"고 밝혔다.

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이에 따라 9억원 미만 공동주택은 공시가격의 150% 이하, 단독주택은 190% 이하 등으로 차등화됐던 임대보증의 공시가격 적용 비율은 140%로 통일된다. 단 오피스텔은 120%로 유지한다.

공시가격이 2억원인 빌라가 임대보증에 가입한다고 할 때 지금까지는 3억원(150%)까지 집값으로 쳐줬다.

여기에 부채비율 100% 기준을 적용했다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 등 설정액을 주택가격으로 나눈 값이다. 근저당권 설정이 없다면 전셋값이 3억원 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있다.

앞으로는 공시가격의 140%, 부채비율 90%를 적용한다. 공시가격 2억원인 빌라라면 전셋값이 2억5200만원(공시가격의 126%) 이하여야 임대보증에 가입할 수 있다는 뜻이다.

다만 기존에 등록한 임대주택은 2026년 7월 1일까지 제도 개편이 유예된다. 신규 임대사업자에게는 다음 달 중 적용될 예정이다.

임대사업자는 공시가격이 너무 낮아 집값을 제대로 인정받지 못했다고 판단할 경우 HUG에 이의를 신청할 수 있다.

HUG가 이의를 인정한다면 공시가격 적용비율 140% 또는 시세(KB부동산·한국부동산원 부동산테크)가 아닌 감정평가액을 1순위로 적용해 집값을 매긴다. 이때 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한다.

1년 또는 2년 부분 임대보증 상품은 사라진다. 임대차 계약 시작일부터 종료일까지 보증하도록 했다.

국토부는 당초 올해 7월 임대보증 개편안을 시행하려 했으나, 공시가격과 함께 감정평가액을 집값 산정 기준으로 삼는 전세·임대보증 제도 개편을 내놓으면서 시행 시기가 11월로 밀렸다.

이는 전세사기를 막기 위해 전세보증 가입 요건을 강화했더니 집주인들이 계약 갱신 때 전셋값을 떨어뜨려야 해 '역전세'(이전 계약보다 전셋값이 하락하는 현상)가 심화한 데 따른 보완책이었다.

민간임대주택법에 따라 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자는 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야 한다.

지자체는 보증보험에 가입하지 않은 기간이 3개월 이하이면 보증금의 5%, 6개월 이하면 보증금의 7%, 6개월을 넘기면 10%를 과태료로 부과한다. 다만 과태료 총액이 3000만원을 넘을 수는 없다.