할인·환불보장에도... LH 토지매각 난항, 왜?

서울 영등포구 여의도동 LH 비축토지 앞에 공급 안내 현수막이 걸려 있다. [사진=박새롬 기자]

한국토지주택공사(LH)가 보유 토지 매각을 위해 각종 촉진제도를 도입했지만 새 주인 찾기에 난항을 겪고 있다. 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업장 부실 위기에 직면한 상황에서 선뜻 토지를 매입해 개발에 나서려는 사업자가 드물기 때문이다. 서울 등에서는 아파트 값이 치솟는 ‘불장’이 펼쳐지고 있으나 건설시장에는 ‘찬바람’만 불고 있는 것이다. 

11일 LH에 따르면 토지리턴제를 적용한 매각공고는 올 들어 58건(취고공고 제외)으로 지난해 연간 20건을 크게 웃돈다. 

토지리턴제는 건설사나 시행사가 매입 계약을 맺은 후 사업을 이어가지 못하면 일정 기간 내에 계약금과 중도금을 돌려주는 제도다. 건설사업자의 위험 부담을 덜어준다는 취지지만 올해 LH가 토지리턴제를 적용해 매각 공고를 낸 토지 184개 필지 중 매각에 성공한 사례는 5개 필지에 불과할 정도로 효과는 미미한 상황이다. 

LH는 토지리턴제 외에도 알선 장려금 지원, 고객선택형 판촉제 등 보유 부지 매각 활성화를 위한 다양한 방안을 강구하고 있다. 알선장려금 제도는 공인중개사의 알선을 통해 알선 대상 토지를 매각하면 공사가 정한 지급수수료율에 따라 중개사에게 장려금을 지급하는 방식이며, 고객선택형은 매수자가 준공 후 5년 이내 미매각 토지에 대해 △토지리턴제 △거치식 할부판매 △일시납 가격할인 중 선택해 계약할 수 있다. 

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이 같은 판촉 방안도 좀처럼 힘을 쓰지 못하고 있다. 서울 강남구 자곡동 599 주차장용지 1만45㎡는 지난해부터 유찰을 거듭하자 이달 5일 토지리턴제 없이 144억원대에서 111억원대로 가격할인을 적용했다. 이곳은 1㎞ 내에 SRT·지하철 수서역이 있고 남부순환로와 연결돼 노른자 땅으로 평가받는다. 토지리턴제 조건을 추가해도 매각에 실패하자 결국 할인분양 카드를 꺼내든 것이다. 

과거 건설사들 간 경쟁이 치열했던 수도권 공공택지도 찬바람만 분다. 경기 수원시 권선구 당수동 '수원 당수지구 C3블록'은 4차례 공급에도 팔리지 않자 결국 공공주택 부지로 전환하는 것을 검토하기로 했다. 하남 교산지구, 양주 회천, 의왕 청계 등 수도권 주상복합용지, 남양주 왕숙 공동주택용지 등도 토지리턴제 조건에도 주인을 찾지 못했다. 

LH는 올해부터 도입한 '고객선택형 판촉 방안'으로 토지 11개 필지를 분양했으나 울산 우정 근린생활시설용지 1필지를 제외한 나머지 10개 필지 모두 유찰됐다. 

LH는 이날 기준 경기 하남 감일과 화성 동탄, 오산 세교, 파주, 동두천, 인천, 김포, 충북, 제주 등 전국 곳곳에서 분양 공고 26건에 대해 알선장려금 제도를 시행 중이다. 지난해에는 10건에 적용했는데 올 들어 3배 가까이 적용 대상이 늘었다. 대다수는 지난해부터 장기간 매각하지 못한 토지들이다. 

LH가 토지 매각을 위한 다양한 시도에 나서고 있지만 부동산 PF 시장 위축으로 인한 자금 조달의 어려움과 고금리에 따른 금융 비용, 공사비 인상 등이 걸림돌로 지적된다. 한 시행사 관계자는 "기존에 추진하던 사업 부지도 팔거나 공매로 넘어가는 마당에 신규 사업을 추진하려고 토지 매입에 나설 민간업체는 극히 드물 것"이라고 말했다. 

기존에 분양한 토지 중 계약 해지된 사례들도 적지 않아 LH 측 고민은 깊어지고 있다. 올 상반기 공급 계약이 해지된 공동주택 용지는 총 13개 필지에 약 9522억원 수준이며 이미 지난해 총 해약금액(3749억원)대비 2.5배 규모에 이른다. 

LH 관계자는 "분양이 안 된다고 대폭 할인을 하는 등 파격적인 방안은 적용하기는 어렵지만 민간사업자들 상황을 고려해 비용 납부기간을 늘려주는 무이자 할부, 거치식 대금납부 등 제도를 적극 활용해 매각 노력을 지속하고 있다”고 말했다. 

한편 정부는 향후 LH 택지 중 미매각 부지의 입지, 수요 등을 종합적으로 검토해 공공주택 용지로 전환한다는 방침이다.