수도권 물류센터 '공급 과잉' 심화...'공실 리스크' 더 커졌다

'2024년 상반기 기준 수도권 물류센터 공실률' 추이. [사진=알스퀘어]

수도권 물류센터 시장은 그야말로 악화일로다. 올해 상반기 수도권 물류센터의 '공급 과잉' 여파로 매물 적체 현상이 심화되면서 '공실 리스크'가 커졌다. 여기에 임대시장마저 위축되면서 투자 수요가 좀처럼 살아나지 못하고 있다는 분석이 나온다. 

3일 상업용 부동산 종합서비스 기업인 알스퀘어의 R.A(알스퀘어 애널리틱스)에 따르면 올 상반기(1~6월)에만 수도권에 18만4525㎡의 물류센터가 신규 공급됐다.

지난해 하반기(7~12월) 대비 6.3% 늘어나 현재 누적으로 총 3365만2892㎡의 물류센터가 수도권에 공급된 상태다. 수도권 지역별로 보면, 상반기 물류센터 공급 증가 폭이 가장 컸던 곳은 남부권으로, 전기 대비 23만6901㎡(12.9%) 늘었다. 이어 서부권(17만7402㎡, 9.1%), 서북권(4만1423㎡, 6.0%), 동남권(13만3115㎡, 3.7%) 등의 순으로 오름세가 큰 것으로 나타났다.  

남부권에는 경기 평택, 안성, 화성, 서부권에는 인천, 경기 시흥, 안산, 광명이 포함된다. 서북권은 경기 김포, 파주, 고양, 부천이, 동남권의 경우, 경기 용인(처인구), 이천, 광주, 여주가, 중앙권은 경기 안양 과천, 군포, 의왕, 수원, 동탄, 오산, 수지, 기흥, 성남이 속한다.

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수도권 상온 물류센터의 평균 공실률은 16.9%로, 지난 하반기 대비 6.6%포인트(p) 상승했다. 이 기간 저온 물류센터의 평균 공실률은 41.2%로, 5.7%p 올랐다.

알스퀘어 관계자는 "수도권 상온 물류센터 공실률이 상승한 것은 상온의 경우 임차 활동이 저온 대비 상대적으로 활발했지만, 그만큼 대규모 신규 공급으로 공실률이 전기 대비 소폭 상승했다"고 분석했다. 

문제는 지난 2022년부터 물류센터 대규모 공급이 이뤄지면서 '공실률 상승' 우려가 더욱 커지고 있다는 점이다. 올 상반기 서부권(인천·시흥·안산)의 상온과 저온 물류센터의 공실률은 20.2%, 66.9%로 각각 나타났다. 이는 작년 하반기 대비 각각 8.1%p, 12.4%p 상승한 수준이다. 서부권에서 상온과 저온 물류센터의 공실률이 일제히 크게 늘어난 것은 인천지역에 최근 준공된 신축 대형자산을 중심으로 꽤 활발하게 이뤄졌으나, 공급이 한꺼번에 크게 증가하면서 평균 공실률이 올라갔다는 분석이다. 

특히 저온 물류센터의 '공실 리스크'가 심화하고 있다. '저온' 면적을 상대적으로 상황이 나은 '상온'으로 전환하는 추세도 가속화되고 있다. 올 상반기 안양시 소재 '관양물류센터'와 화성시의 '진우월드 물류센터' 등은 저온 물류센터를 상온으로 바꿨다. 
지난해 준공한 '부천IC물류센터'는 상층부 3개층을 구조 변경 없이, 저온 설비를 사용하지 않는 조건으로 임대 마케팅 중이다.  

'2024년 상반기 기준 수도권 물류센터 임대료' 추이. [사진=알스퀘어]

임대료 역시 변화 폭이 작다. 수도권 상온 물류센터 3.3㎡당 평균 임대료는 3만3106원, 저온 물류센터 임대료는 6만1951원으로, 작년 하반기 대비 각각 646원, 840원 소폭 상승하는 데 그쳤다. 

임대차 시장이 부진하자 물류센터 투자 심리도 좀처럼 기지개를 켜지 못하고 있다. 올 상반기 수도권 물류센터 총 거래액은 2조9000억원이다. 면적은 142만4793㎡ 거래됐다. 거래액은 전기 대비 70% 증가했으나, 이 중 절반 이상(1조6000억원)이 '선매입 약정에 따른 소유권 이전' 사례다. 이를 제외한 실물 자산 거래액은 작년 하반기와 비슷하다.

부실채권 거래 사례도 나타나고 있다. 이지스자산운용은 공매로 나온 '분당야탑물류센터'(연면적 2만591평)를 인수한 사례가 대표적이다. 인수 가격은 2200억원에 달한다. 지난해 준공한 해당 물류센터는 준공 후 공실을 해소하지 못하고 '기한이익상실'(EOD)이 발생했다. 

부실채권으로 전락하는 요인으로는 △물류센터 공급의 급격한 증가 △임차인 유치 경쟁 심화 △공사비 증가에 따른 준공 지연 △금리 인상 등 투자 환경이 작년 하반기와 크게 바뀌지 않은 영향으로 풀이된다. 

다만 하반기 들어서 신규 공급이 줄어든 만큼 수급 불균형 문제가 해소될 수 있다는 지적도 나온다. 진원창 빅데이터컨설팅팀 이사는 "수요는 분명히 있다. 그러나 공급이 과다해 공실률 상방 압력이 지속되는 상황”이라며 “다만 최근 신규 공급이 하락세다. 이러한 추세가 지속되면 수급 안정화가 기대된다”고 전망했다.