부동산PF 규제 강화하고 면책 조건도 늘려…사업장 등급 3 → 4단계로 세분화

서울 종로구 금융위원회 [사진=연합뉴스]

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안을 내놓으면서 각 금융업권 별 대손충당금 적립률 기준도 재정립했다. 기존 사업성 평가등급에 없던 '부실우려' 등급을 추가하고 충당금은 '회수의문' 수준으로 적립하겠다는 방침이다.
 
13일 금융당국에 따르면 부동산PF 평가기준이 대폭 강화된다. 부동산PF 대출과 위험 특성이 유사한 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하고 그간 대상기관에 포함되지 않은 새마을금고가 포함된다.
 

여기에 사업성 평가 등급도 세분화하기로 했다. 현행 △양호(건전성 분류 상 정상) △보통(요주의) △악화우려(고정이하) 등 세 단계로 구분한 평가 등급을 △양호 △보통 △유의 △부실우려 등 네 단계로 재분류한다.
 
기존 악화우려 단계에 '부실우려'를 추가해 회수의문 수준의 충당금을 적립하게 해 사후 관리를 유도하겠다는 방침이다. 부실우려는 지속적이고 중대한 애로요인으로 추가적인 사업진행이 곤란한 상태를 의미한다. 즉, 사업성이 사실 상 상실된 사업장에 대한 분류 등급이라고 볼 수 있다.

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현재 회수의문에 대한 대손충당금 적립률은 업권 마다 다른데, 은행과 보험이 50%, 상호금융이 55%, 증권·여신전문금융사(여전사)·저축은행이 75% 비율로 충당금을 쌓아야 한다.
 
이와 함께 평가 기준도 구체화한다. 현재 본PF 중심으로 브릿지론 사업장에 대한 평가지표가 부재하고, 본PF에 대해서도 사업성보다는 연체‧부도 여부 등 단편적인 체크리스트 형태로 돼 있어 선제적이고 합리적인 평가에 한계가 있다는 지적을 받아왔다.
 
이에 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론 및 본PF로 구별, 브릿지론에 대한 평가체계를 강화했다. 각 평가등급별 기준(평가예시)을 PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인에 반영해 구체화했다.
 
또한 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 해 평가기준의 경직성을 완화하기로 했다. 유의·부실우려 등급은 평가기준이 2개 이상 해당할 경우 부여하고, 대규모 도시개발사업 등 사업의 특수성이 있는 경우 내부 위험관리절차(리스크관리위원회 승인 등)를 거쳐 예외 평가 등을 허용하기로 했다.
 
더불어 재구조화· 자율매각 등 유의·부실우려(상각, 경‧공매 추진) 사업장에 대한 사후관리 기준을 명시하고, 금감원이 사후관리 이행사항을 점검하는 방식으로 사후관리도 강화된다. 다만, 본PF 사업장, 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경‧공매가 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진한다.
 
이와 동시에 부동산 PF 정상화를 위해 금융회사에 인센티브도 제공한다. 증권사 등 금융투자업권을 대상으로는 주거용 부동산과 PF대출에 대해서는 영업용순자본비율(NCR) 위험값을 완화하고 전 금융업권 공통으로 신규자금 공급 시 자산건전성 '정상' 분류를 허용하고 완화된 사업성 평가기준을 적용하기로 했다.
 
금융위원회 관계자는 "이번 제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이루어질 경우 PF시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성되고 정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동될 것으로 전망된다"고 설명했다.