1분기 서울 대형오피스 거래 전분기보다 27.6%↑…임대료도 상승

서울 강남구에 위치한 아크플레이스 [사진=JLL]

올해 1분기 서울 대형 오피스 거래 규모가 작년 4분기에 비해 확대된 것으로 집계됐다. 1000억원 이상의 대형 거래가 다수 성사된 영향으로 풀이된다.

18일 글로벌 부동산 서비스 회사 JLL(존스랑라살) 코리아가 발행한 '2024년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향' 보고서에 따르면 올해 1분기 서울 A급 오피스 시장 거래 금액은 약 3조462억원으로 집계됐다. JLL은 연면적 3만3000㎡ 이상, 바닥면적 1천089㎡ 이상의 시설을 갖추고 입지가 뛰어난 오피스 건물을 A급으로 분류한다.

1000억원을 넘는 대형 계약이 7건 체결되면서 직전 분기에 비해 거래 금액이 27.6% 증가했다.

1분기 가장 규모가 컸던 거래는 강남권역의 아크플레이스로, 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각했다. 이지스자산운용에 의해 설립된 YD816PFV가 매입한 메트로타워(4200억원)와 서울로타워(3100억원)가 그 뒤를 이었다.

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JLL 코리아는 "서울 오피스 시장에 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등 다양한 이유로 많은 매물이 한꺼번에 쏟아지고 있지만, 매도인과 매수인 간 가격에 대한 견해차로 거래가 지연되고 있다"며 "가격 조정이 수반돼야 그나마 거래가 성사되는 상황"이라고 분석했다.

임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI)의 활동은 이번 분기에도 이어졌다.

한화자산운용이 소유한 강남권역의 T412는 침구업체 알레르망에 약 3300억원에 팔렸고, 코람코자산신탁이 보유한 케이스퀘어시티는 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 이 빌딩을 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적 투자자로 유치했다.

서울 오피스 임대시장도 안정적인 흐름을 이어갔다.

1분기 서울 A급 오피스 시장 공실률은 평균 3.6%로, 통상 자연공실률로 보는 5%를 밑돌았다. 

이번 분기에 공급된 여의도 권역의 TP타워를 끝으로 2026년도까지 예정된 A급 오피스 공급은 없는 상태다. 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 것으로 보인다.

권역별 공실률은 도심권역이 1.7%, 강남 권역이 0.3%, 여의도 권역은 10.5%로 조사됐다. 세 권역에서 모두 공실률이 상승했으나 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승폭은 크지 않았다. 여의도 TP타워도 입주가 마무리되면 여의도 권역의 공실률은 다시 2% 이하로 떨어질 전망이다.

서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승하는 추세다. 올해 1분기 서울 A급 오피스의 실질 임대료는 3.3㎡당 13만7200원으로, 이전 분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 계절적 요인의 영향으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 많았다.

강남 권역의 실질 임대료는 3.3㎡당 15만3100원으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승했다. 도심 권역은 3.3㎡당 13만8900원으로 각각 4.3%, 11.9% 올라갔다. 여의도 권역은 3.3㎡당 11만5900원으로 각각 2.5%, 6.8% 올랐다.