[김윤섭의 머니집테크] 2년 만에 '강남 10억' 로또 아파트 등장...청약수요자 '이것' 주목해야

메이플자이 투시도 [사진=GS건설]

올해 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에서 분양 물량이 대거 풀리는 가운데 서초구 잠원동 '메이플자이'가 다음 달 포문을 연다. 메이플자이는 '래미안 원베일리' 이후로 2년 7개월 만에 강남·서초권에서 분양하는 단지다. 당첨만 되면 약 10억원의 시세 차익이 기대되는 데다 지난해부터 강남권 청약이 계속 연기되면서 대기 수요가 많은 점을 고려하면 청약자가 대거 몰릴 것으로 전망된다. 다만 실거주 의무가 적용되고, 워낙 분양가가 비싸 자금 계획이 까다로운 편이라 전략적인 접근이 필요하다는 지적도 나온다.
 

'10억 시세차익' 메이플자이 내달 청약..."70점 커트라인 예상" 

31일 한국부동산원 청약홈에 따르면 신반포4지구 재건축 사업으로 지어지는 메이플 자이는 최근 입주자모집공고를 내고 본격적인 분양 일정에 돌입했다.

메이플자이는 내달 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 청약을 진행한다. 특별공급과 일반공급은 각각 81가구로 모두 162가구가 일반에 분양된다. 전용면적별로 △43㎡A 38가구 △43㎡B 11가구 △49㎡A 53가구 △49㎡B 27가구 △49㎡C 12가구 △49㎡D 15가구 △59㎡A 2가구 △59㎡B 4가구 등이다. 

평균 분양가는 6705만원으로, 강남 3구에서 공급된 단지 중 역대 최고 분양가다. 전용면적별 분양가(최고가 기준)는 △43㎡ 12억500만~12억4300만원 △49㎡ 15억300만~15억3000만원 △59㎡ 17억3300만~17억4200만원이다. 전용 59㎡ 기준 단순 분양가가 18억원에 육박한다. 

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그럼에도 메이플자이가 주목 받고 있는 것은 주변 시세보다 분양가가 크게 낮기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동에 있는 래미안 원베일리 전용 59㎡는 지난 8일 28억원에 거래됐다. 인근에 위치한 반포자이 전용 59㎡도 23억5000만원에 팔렸다. 메이플자이를 분양 받을 경우 적게는 6억원, 많게는 10억원 이상 시세 차익을 기대할 수 있는 것이다.

큰 시세차익이 기대되는 만큼 청약 경쟁은 치열할 전망이다. 실제 작년 송파구 문정동에서 분양했던 '힐스테이트e편한세상문정'은 169가구를 모집하는 1순위 청약에 2만5783명이 몰리면서 평균 경쟁률 152.56대1을 기록하기도 했다. 

이에 전문가들은 청약 가점 커트라인을 70점으로 예상하고 있다. 69점이 4인 가구가 받을 수 있는 최고점인 것을 고려하면 적어도 5인 가구는 돼야 당첨권이 가능할 것이라는 분석이다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "절대적인 가격은 높지만 주변 시세를 보면 낮은 가격"이라면서 "지난해부터 강남권 분양을 기다려왔던 예비 청약자들의 관심이 높은 만큼 70점 정도에서 당첨자가 나올 것으로 보인다"고 말했다.
 

서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공) 모습. [사진=연합뉴스]

 

추첨제 60% 물량 공급...저가점자, 2030세대도 기대감↑

가점이 낮은 저가점자와 무주택 기간이 없는 1주택자의 당첨 가능성이 아예 없는 것은 아니다. 청약 제도가 개편되면서 규제지역 분양에도 추첨제가 도입됐기 때문이다.

메이플자이의 분양 물량은 총 162가구다. 이 중 절반인 81가구가 특별공급, 나머지 절반인 81가구가 일반공급분이다. 이 일반공급 물량 중 60%가 추첨제로 공급된다. 가점제 36가구, 추첨제 45가구로 추첨제 물량이 더 많다.

전용면적별 추첨제 물량을 보면 △전용 43㎡A 11가구 △전용 43㎡B 3가구 △전용 49㎡A 16가구 △전용 49㎡B 7가구 △전용 49㎡C 3가구 △전용 49㎡D 4가구 △전용 59㎡B 1가구 등이다.

추첨제 물량 중 75%는 무주택자에게 우선 배정되며, 25%는 1주택자에게도 기회가 주어진다. 우선공급에서 탈락한 무주택자와 1주택자 중 무작위로 추첨하기 때문이다. 

단 유의해야 할 점도 있다. 우선 서초구는 분양가상한제가 적용돼 실거주 의무 2년이 있다. 정부는 지난해부터 실거주 의무 폐지를 추진하고 있지만 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 다만 최근 국회에서 실거주 의무 폐지 방안 대신 실거주 의무를 최초 입주 가능일에서 3년간 유예한다는 내용의 법안이 내달 1일 본회의에 상정된다는 얘기가 나오고 있어 상황이 변할 가능성은 남아있다.

전매제한 3년, 재당첨제한은 10년이다. 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 이력도 없어야 한다. 자금 계획도 까다롭다. 메이플자이는 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 조건으로 진행된다. 입주 전까지 필요한 자금은 계약금(20%), 중도금 자납(10%)으로 모두 30%다. 전용 59㎡A를 기준으로 살펴보면 계약금 3억4840만원, 중도금 자납분 1억7420만원 등 5억2260만원이 입주 전에 필요한 셈이다.

고준석 교수는 "이전에 강남권에서 나왔던 분양 단지들은 무조건 청약 가점 순으로 당첨자를 정했기 때문에 저가점자, 특히 20대나 30대는 발을 들여보지도 못했지만 상황이 바뀌었다"며 "특히 메이플자이 청약이 내달 5일인 만큼 실거주 의무 완화 방안이 국회 문턱을 넘는다면 청약경쟁률은 더 치열해질 것"이라고 진단했다.