[2024 부동산 전망] 전문가들 "올해 역대급 '입주절벽'...부동산PF, 재건축·재개발 등 규제 완화 절실"

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

지난해 부동산 시장은 상반기에 비해 하반기 흐름이 악화된 '상고하저' 양상을 보였다. 2022년 이후 하락세를 유지하던 서울 집값도 지난해 상반기에 상승 전환했지만 다시 바닥을 다지는 모습이다. 올해 부동산 시장은 총선 정국, 내수경기 침체, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 그야말로 안개 속 형국이 예상되고 있다. 전문가들은 정부가 세금, 부동산 PF 등 수요와 공급 부문에서 적극적인 활성화 정책을 펼쳐 시장 안정화에 집중해야 한다고 입을 모았다. 

1일 아주경제가 부동산 시장 전문가들을 대상으로 올해 정부가 시급하게 도입해야 할 부동산 정책 등에 대한 의견을 청취한 결과 정비사업 추가 활성화 정책을 통한 도심 주택 공급 방안 등이 주로 꼽혔다. 정부가 3기 신도시 등 여러 정책을 통해 주택 공급을 서두르고 있지만, 향후 공급 부족에 대한 우려가 높아지고 이에 따른 집값 불안도 예상되기 때문이다. 

국토부에 따르면 지난해 1~11월 전국 주택 인허가 물량은 29만4471가구로 2022년 같은 기간보다 36.9% 줄었다. 착공은 17만378가구로 같은 기간보다 52.4% 감소했다. 인건비와 원자재 값이 치솟으면서 공사비 부담이 커졌고, 부동산 PF 시장 경색으로 건설사들이 자금 조달에 어려움을 겪어서다. 정부는 지난해 9·26대책을 통해 주택 공급량을 늘릴 방안을 제시했지만, 아직 시장엔 별다른 효과가 나타나지 않고 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "거래절벽과 공급감소로 인한 중장기적 관점에서 시장 불안정이 우려되는 시기"라며 "착공 물량이 늘어날 수 있도록 재정비 사업 관련한 추가적인 지원책과 현실에 맞는 빠른 노후신도시 특별법 확정이 필요하다"고 말했다.

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양지영 양지영R&C연구소 소장도 "올해 전반적으로 입주물량이 크게 감소할 예정"이라며 "특히 최근 부동산 PF 문제 등으로 공급물량 감소가 불가피해 앞으로 전세시장 불안에 이어 매매시장까지 불안을 키울 수 있다"고 전했다. 이어 "도심 정비사업의 최대 걸림돌인 재건축초과이익환수제 폐지로 재건축 사업을 활성화할 필요가 있다"며 "분양가 부담 등으로 서울 유입이 힘든 수요를 위한 1기 신도시 재건축, 재개발을 통한 공급 물량 확대도 필수적"이라고 덧붙였다. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "현실적으로 수요가 많은 도심 지역에서의 신속한 공급이 현 공급 부족 문제 대응에 가장 실효성 있는 대책"이라며 "재건축초과이익환수제 폐지 등 정비사업을 통한 주택 공급을 활성화해 주택시장 안정을 추구해야 한다"고 말했다. 

침체된 부동산 거래를 활성화하기 위해 세금과 대출 규제 완화 등 수요 진작을 위한 정책이 필요하다는 의견도 나왔다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "가계부채 관리를 명분으로 대출 규제를 지속하면 소득구조가 취약한 중산층의 내 집 마련을 더욱 어렵게 해 주택시장 안정을 오히려 해칠 수 있다"며 "총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 등을 60% 수준으로 정상화해 잠재적 수요자들이 시장으로 나올 수 있도록 유도해야 한다"고 말했다. 

서진형 교수는 "양도세는 거래세이기 때문에 높이면 높일수록 시장에 부담을 주고, 집을 팔고 싶어도 팔 수 없게 되기에 낮춰야 한다"며 "대신 보유세는 높여 시장에 매물이 나오도록 해야 한다. 이 같은 조세 체계 개편이 부동산 시장 안정화에 도움이 될 것"이라고 지적했다.

전문가들은 태영건설 워크아웃 신청으로 또다시 촉발된 부동산PF 부실 문제 해결도 시급한 과제로 꼽았다. 건설업계 전반으로 유동성 악화에 따른 위기감이 고조되면서 불안감이 확산하고 있기 때문이다. 

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "현재 PF대출 이자 연체와 신규 사업장의 PF대출 축소 또는 중단, 미분양 증가로 인한 자금경색 등 어려움이 증가하고 있어 이에 대한 적극적인 지원이 필요하다"며 "특히 악성 미분양이 지속되면 PF 이자도 못 내고 원금뿐 아니라 건축비 원가도 건질 수 없기 때문에 부동산 PF 대책의 일환으로 미분양 주택 감소에 집중할 필요가 있다"고 말했다.