[똘똘한 한채 잡아라] 청약 양극화...수요자 서울로 몰리지만 자치구별 옥석가리기도 '확산'

박새롬 기자 2023-11-07 18:01

연간기획 [극의 시대]

청약 시장이 서울을 중심으로 양호한 흥행 성적표를 받아들고 있지만 서울 시내에서도 지역에 따라 미계약 물량이 쏟아지거나 준공 후 미분양이 쌓이는 등 양극화가 심화하는 모습이다. 고금리와 공사비 상승으로 인해 분양가가 오르며 수요자들이 입지, 미래 가치 등을 고려해 '선별 청약'에 나서기 때문으로 풀이된다.

7일 부동산R114에 따르면 올 1~9월 서울 분양 물량은 1만4992가구로 지난해 같은 기간 7073가구보다 두 배 이상 늘었다. 같은 기간 전국 기준으로는 25만2245가구에서 12만6345가구로 절반 가까이 감소한 것과 대비된다. 서울 중심으로 청약 열기가 뜨겁다 보니 물량이 몰린 것으로 분석된다.

지난달 강동구 천호뉴타운 'e편한세상 강동 프레스티지원'은 133가구(특별공급 제외) 모집에 1순위 통장이 1만1437건 청약해 평균 경쟁률 86대 1을 보였다. DL건설이 서울 동대문구 답십리동에 공급한 'e편한세상 답십리 아르테포레'는 고분양가 논란과 소규모 단지였음에도 1순위 평균 경쟁률 99.7대 1을 기록했다. 성북구 '보문 센트럴 아이파크'는 일반분양 42가구 모집에 3279명이 몰리며 1순위 평균 경쟁률이 78.1대 1에 달했다.

하지만 고금리, 공사비 인상 등으로 분양가가 높아지면서 가격 부담이 커진 만큼 서울 시내에서도 지역별로 온도 차가 큰 선별 청약 흐름이 이어지고 있다.

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한국부동산원 청약홈에 따르면 동대문구 이문동 '이문아이파크자이' 3개 주택형은 1순위 청약에서 미달되며 2순위로 넘어갔다. 인근 단지보다 분양가가 최대 2억원가량 비싼 곳이다. 1순위 청약 경쟁률도 16.9대 1로 인근에 분양한 휘경자이 디센시아(51.7대 1), 래미안 라그란데(79.1대 1)보다 저조했다.

구로구 개봉동 '호반써밋 개봉'은 1순위 청약에서 25대 1이라는 양호한 경쟁률을 기록했지만 막상 공급 물량(190가구) 중 38%에 달하는 72가구가 계약을 포기해 지난달 '줍줍' 물량으로 풀렸다. 동작구 상도동 '상도 푸르지오 클라베뉴'도 당첨자 중 상당수가 계약을 포기해 무순위 청약 없이 바로 선착순 분양을 진행하고 있다. 관악구 봉천동 '힐스테이트 관악센트씨엘'도 앞서 정당계약과 예비당첨자 계약에서 남은 물량에 대한 무순위 청약을 이달 초 실시했다.

강남 3구 등 핵심 지역을 제외한 외곽 지역은 준공 후 미분양도 쌓이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 30일 기준 서울 시내 준공 후 미분양 민간 주택은 강서구가 151가구로 가장 많았고 강동구(96가구), 강북구(69가구), 광진구(38가구), 금천구(33가구) 등이 뒤를 이었다.

서울시 전체 미분양 민간 주택은 914가구며 그중 강동구가 전체 중 23%인 212가구로 가장 많았다. 강서구가 151가구, 강북구가 148가구로 각각 16.5%, 16.2%를 차지했다. 이어 마포구(127가구), 도봉구(60가구), 구로구(58가구), 동대문구(52가구) 순이었다. 반면 강남 3구와 영등포구, 성동구, 양천구 등 주요 지역은 미분양 주택이 없었다.

업계에서는 시중금리 상승세와 고분양가로 인해 청약 시장에서 '옥석 가리기'가 지속될 것으로 전망했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "청약 수요자의 선별 청약 양상은 심화할 가능성이 높다"며 "가격 민감도가 커지며 신축 대신 구축으로 선회하거나 높은 분양가를 감수할 만한 입지나 미래 가치 상승 가능성이 높은 단지 위주로 선택하려는 경향이 강해질 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "서울 미분양 주택은 외곽지 입지에 소규모 '나 홀로 아파트'가 많아 수요자 선호도가 낮을 수밖에 없는 곳들"이라며 "수요자들은 미래 가치가 분양가에 반영된 곳인지 아닌지 분석하고 청약해야 한다"고 조언했다.