한풀 꺾인 광명 분양가 vs 고공행진 이문 분양가....'청약불패' 시장 달라졌다

서울 남산에서 바라본 도심 아파트. [사진=연합뉴스]

강북 알짜 재개발 구역인 이문3구역과 광명뉴타운 등 실수요자의 관심이 많은 단지가 줄줄이 분양에 나서며 청약 시장에 관심이 쏠리고 있다. 두 지역 모두 분양 때마다 분양가가 급격히 오르는 등 올해 수도권 부동산 시장의 반등을 주도하고 있기 때문이다. 특히 광명의 경우 최근 분양가 상승세가 살짝 꺾인 반면 이문동 분양가는 오히려 큰 폭으로 오른 상황이라 실수요자들의 고민이 깊어질 전망이다.

29일 부동산R114에 따르면 이달 서울 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’가 분양 예정이다. 이문·휘경뉴타운 이문3구역을 재개발한 단지는 지하 6층~지상 최고 41층, 25개 동, 총 4321가구의 공동주택 3개 단지와 오피스텔 1개동 594실로 구성했다. 전용면적 20~102㎡ 총 4321가구 중 1467가구가 일반분양이다. 

이문아이파크자이는 이문뉴타운 내에서 가장 규모가 크고 입지 조건은 좋다는 평가다. 그러나 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡ 최고 분양가가 13억원에 책정되면서 고분양가 논란이 일고 있다.

이문아이파크자이는 평(3.3㎡)당 분양가를 3550만원에 확정했다. 전용면적 84㎡인 ‘국민 평형’ 분양가는 12억599만~12억1284만원으로 책정됐다. 테라스하우스로 지어지는 이 아파트 3동 국평 최고 분양가는 14억4026만원에 달한다.

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인근 휘경동에 GS건설이 지난 4월 분양한 ‘휘경자이디센시아’의 국평 분양가는 9억7600만원, 평당 분양가는 2930만원이었다. 그러나 이후 공사비가 급격히 오르면서 지난 8월 삼성물산이 분양한 이문동 ‘래미안라그란데’ 국평 분양가는 10억9900만원, 평당 분양가 3285만원을 기록했다. 같은 지구 내 아파트 분양가가 반년 만에 2억원 넘게 높아진 것이다.

인근 시세와 비교해도 비싸다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 2021년 3월 입주한 휘경해모로프레스티지(휘경1구역) 전용 84㎡는 지난 5월 19일 9억5000만원(5층)에 거래됐다. 2019년 6월 입주한 인근 휘경SK뷰 같은 평형도 지난 8월 21일 10억6000만원(22층)에 거래됐다.

리얼투데이 관계자는 "분양가가 높은 것은 사실이지만 입지나, 주변 시세를 고려했을 때 청약이 실패하지는 않을 것"이라며 "특히 서울에서 분양가가 계속 상승하고 있다는 점을 고려하면 실수요자들이 관심을 가질 것으로 생각한다"고 말했다.

이문동의 분양가 고공행진이 계속되는 반면 올해 수도권 부동산 시장의 반등을 주도한 광명시 분양시장에는 변화가 감지되고 있다. 연이은 대규모 공급에도 준수한 분양 성적을 냈으나 최근 분양한 트리우스광명이 흥행에 실패하면서다. 

지난 17일 1순위 청약 접수를 한 ‘트리우스 광명’은 517가구 모집에 2444명이 몰리며 평균 경쟁률 4.72대 1을 기록했지만, 전체 8개 타입 중 5개가 1순위 마감에 실패했다. 광명 내에서 상대적으로 입지가 떨어지는 것으로 평가되고 분양가가 높았던 게 주요인으로 꼽힌다. 트리우스 광명 전용 84㎡ 분양가는 최고가 기준 11억8600만원으로 책정됐는데 앞서 분양한 인근 '광명자이포레나' 전용 84㎡ 분양가가 10억4500만원이었던 점과 비교하면 1억원 이상 비싸다.

이에 GS건설이 이달 말 분양하는 '철산자이 브리에르'의 흥행에 귀추가 주목되고 있다. 

철산자이 브리에르는 철산주공10·11단지 재건축 정비사업을 통해 선보이는 단지다. 분양가는 전용 59㎡ 기준 7억4300만~8억8000만원으로 트리우스 광명보다 살짝 낮은 수준의 분양가가 책정됐다. 

지난해 12월부터 올해 광명에 분양한 아파트들의 전용 59㎡ 최고 분양가는 △철산자이 더 헤리티지(2022년 12월) 8억1000만원 △광명센트럴아이파크(2023년 7월) 8억9900만원 △트리우스 광명(2023년 10월) 8억9700만원이다. 

이처럼 청약 흥행의 최대 변수로 분양가가 떠오른 가운데 전문가들은 고금리 상황이 장기화할 것이란 인식과 분양가 상승에 대한 피로감이 쌓이면서 청약시장의 '옥석 가리기' 현상이 강화될 것으로 예상했다. 

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 "상반기까지는 공급 부족, 분양가 인상에 대한 우려로 인해 '청약 하고보자'라는 인식이 컸다"며 "그러나 최근 대출 금리 인상 등이 계속되면서 가격이 가장 큰 변수로 떠오르고 있는 상황이라 당분간 옥석가리기 흐름이 강화될 것으로 보인다"고 말했다.