급한 불 껐지만 문제는 계약률…긴장감 흐르는 둔촌주공

한지연 기자 2023-01-16 18:24

서울 강동구 둔촌동 일원에 문을 연 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 모델하우스에서 시민들이 입장을 기다리고 있는 모습.[사진=연합뉴스]

"정당계약 종료일(1월 17일)을 앞둔 마지막 주말이라서 무척 붐빌 것으로 예상하고 서둘렀는데 막상 와보니 한산합니다. 최근 완판된 '강동헤리티지 자이'보다 분양가는 약 2억~3억원 비싸지만 실입주할 예정이라 결국 계약하기로 했습니다. 고심 끝에 선택했으니 이제 잘 되기만을 기도해야죠."(송파구 오금동 거주 50대 청약당첨자 A씨)

'단군 이래 최대 재건축 사업'으로 꼽히는 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트) 정당계약이 17일 오후 마감을 앞두고 업계의 이목이 집중되고 있다. 이 단지의 계약률은 부동산 및 건설 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장의 리스크를 판단할 새해 첫 시험대로 통한다. 앞서 조합은 7000억원대 PF사업비 조달에 성공하면서 급한 불을 껐다. 이제 마지막 남은 관건은 계약률이다. 우려와 달리 조합에서는 계약률 80% 이상은 무난히 달성할 것으로 보고 있다.

16일 관련업계에 따르면 이달 3일부터 일반분양 4786가구를 대상으로 정당계약을 진행한 '올림픽파크 포레온'은 17일 1차 계약일정을 종료한다. 아직 정확한 계약률 집계는 불가능하지만 복수의 조합 관계자에 따르면 1차 계약률은 80% 이상을 넘어설 것으로 예상된다.

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조합 관계자는 "종료일이 지나봐야 정확한 통계를 알 수 있겠지만 80%는 넘어설 것으로 보고 있다"면서 "막판에 중도금 대출 규제와 전매제한 규제가 풀린 것이 계약률을 끌어올리는 데 도움을 준 것 같다"고 설명했다.

또 다른 조합 관계자도 "보통 마지막 날 계약이 몰리기 때문에 아직 더 봐야겠지만 (목표한) 70%는 가뿐하게 넘어섰고, 80%를 넘을지는 좀 더 봐야 할 것 같다"면서 "예상과 달리 소형면적보다 59㎡와 84㎡의 계약률이 월등히 높았고, 이 추세라면 무순위 물량은 아주 적거나 없을 것으로 보인다"고 말했다.

앞서 조합은 주택도시보증공사(HUG)의 보증으로 7231억원 규모에 달하는 사업비 조달에도 성공했다. 당초 조합은 정당계약 마감 직후 19일 만기 예정예정인 PF사업비를 일반분양 계약금을 받아 상환할 계획이었다. 후분양 단지인 만큼 계약금이 분양가의 20%라는 점을 고려하면, 최소계약률이 77% 이상은 돼야 일시상환이 가능할 것으로 예상됐다. 그러나 HUG 보증으로 계약률과 상관없이 사업비 상환이 가능해졌다.

시장에서는 해당 단지 계약률이 안정권에 들어온 만큼 추가적인 부동산 하락의 골은 깊지 않을 것으로 보고 있다. 둔촌주공과 비슷한 규모의 송파구 '헬리오시티'의 경우 '국민평형'인 84㎡가 지난달 16억원에 거래됐다. 둔촌주공 84㎡는 분양가 13억원에 확장비 등 옵션을 추가하면 14억원선이다. 두 단지의 입지적 환경을 고려하면 인근 단지의 추가 하락폭이 크지 않을 것이란 분석이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "둔촌주공 1차 계약률이 70~80%선으로 나와준다면 강동권역의 추가적인 하락은 깊지 않을 것으로 본다"면서 "강동권역 시장 가격에 긍정적 영향을 미치는 동시에 송파와 강남 등 인근 부동산 가격에도 심리적인 지지선을 형성할 것"이라고 말했다.

건설 PF시장에도 청신호가 켜질 것으로 관측된다. 만약 둔촌주공이 PF상환에 실패하면 이보다 입지가 낮거나 신용도가 낮은 사업장의 경우 자금난의 직격탄을 맞을 수 있기 때문이다. 건설사 관계자는 "둔촌주공 같이 우량한 사업장에서 PF 리스크가 발생하면 시장 전체의 투자심리가 급격하게 나빠져 자금경색이 심화될 수 있다"면서 "정부가 투심 악화를 막기 위해 선제적으로 리스크를 해소하고, 건설 PF시장에 대한 불확실성을 해소한 것은 긍정적"이라고 했다.