"고금리ㆍ깡통전세 우려에 전세 대신 월세"...오피스텔, 전월세 전환율도 역대 최고

서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

"깡통전세다 뭐다 해서 임차인들이 요즘은 전세를 기피하죠. 대출금리가 워낙 높다 보니 보증금을 낮추고 월세를 더 주려는 경향도 강하고요. 사회 초년생들이 많이 사는 오피스텔의 경우 전세의 월세화 현상이 더 빠르게 나타나고 있습니다."(서울 송파구 A공인중개사)

오피스텔 시장에서 전월세 전환율이 사상 최고치로 나타났다. 전세 대출 심사는 여전히 까다로운 데다가 최근 고금리 기조가 지속되는 등 자금 부담이 커지면서 월세로 전환할 수밖에 없는 수요자들이 많아지고 있기 때문이다.

14일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 자료를 분석한 결과 지난해 11월 전국 전월세 전환율은 5.33%로 2020년 7월 집계 이후 최고치를 기록했다. 전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환했을 때 적용하는 연 환산 이율이다.

전월세 전환율 수치는 전용면적별로 소형뿐만 아니라 중대형까지 높게 나타났다. 지난해 11월 전국 기준 전용면적 40㎡이하 전월세 전환율은 5.34%, 전용면적 40㎡초과~60㎡이하는 5.23%, 전용면적 60㎡초과~85㎡이하는 5.29%, 전용면적 85㎡초과는 5.3%를 기록했다. 

관련기사

• 우리은행, 비대면 오피스텔·다세대 주담대 무기한 판매 중지
• 움츠렸던 오피스텔 시장 볕드나... 금리 인하기, 수익형 부동산 투자 전략은?

월세로 갈아타는 수요가 감지되면서 월세 평균 가격 역시 최고 수준을 기록하고 있다. 지난해 11월 기준 전국 월세 평균 가격은 68만3000원으로, 집계를 시작한 2020년 7월(66만1000원) 대비 3.33% 올랐다. 

같은기간 수도권은 69만8000원(2020년 7월)에서 72만4000원(2022년 11월), 지방은 50만7000원(2020년 7월)에서 51만5000원(2022년 11월)으로 각각 3.72%, 1.58% 상승했다.

특히 최근 정부가 부동산 규제를 잇따라 완화하면서 오피스텔 시장에도 변화가 예상된다. 다주택자 대출, 중과세 등을 크게 손보면서 매수에 걸림돌이 되던 요소들을 크게 줄여나가고 있기 때문이다.

이와 관련 부동산 업계 관계자는 "전국적으로 부동산 가격이 꺾이면서 비교적 저렴한 가격에 오피스텔 투자가 가능해졌다"며 "오피스텔 월세 가격은 꾸준한 상승세를 보이고 있는 데다 전월세 전환율도 상승하고 있어 투자자들에게 관심이 높다"고 말했다. 

[자료=한국부동산원]

분양업계에서는 주거형으로 사용 가능한 오피스텔 신규 분양에 관심이 쏠린다. 효성중공업은 충북 청주시 청주테크노폴리스 내 최중심에 들어서는 '해링턴 플레이스 테크노폴리스'의 주거형 오피스텔을 분양한다.

청주시 흥덕구 513-2번지 일원에 건립되며 지하 2층~지상 47층, 5개 동, 전용면적 84㎡ 오피스텔 130실, 전용면적 84·94㎡ 아파트 602가구 등을 포함해 총 732가구와 상업시설 등으로 구성된다.

청주시는 청주테크노폴리스, 청주일반산업단지 등에 SK하이닉스, 롯데제과, LG화학, LG생활건강 등의 대기업이 입주해 있으며 각종 첨단산업이 활발히 진행되고 있어 직주근접 수요가 풍부하다. 오송역(KTX, SRT)과 충북선 북청주역 개발사업도 예정돼 있다.

현대건설은 충청남도 천안시 서북구 일대에 '힐스테이트 불당 더원'을 분양 중이다. 지하 7층~지상 49층, 4개 동, 전용면적 113~119㎡ 총 730실 규모다. 천안 불당지구에 위치해 편리한 주변 생활인프라를 누릴 수 있으며, 지역 내 최고 층수(49층)로 랜드마크 등극 기대감이 높다.

현대건설은 경기 과천시 일대에 조성되는 '힐스테이트 과천 디센트로' 주거형 오피스텔을 분양 중이다. 경기도 과천시 과천지식정보타운에 오피스텔, 섹션오피스, 상업시설이 결합된 주거복합단지로 조성된다. 각 블록에 1개 동, 총 2개 동으로 구성되며, 지하 6층~지상 15층이며, 주거형 오피스텔은 전용 25~84㎡, 총 359실 규모다.

과천 인근 한 공인중개사는 "금리 인상이 계속되면서 월세를 찾는 세입자가 늘어나고 있고, 집주인들도 전세를 월세로 전환할 여력을 갖춘 투자자들이 늘고 있어 월세 선호가 점점 더 강해지는 상황"이라며 "전월세 전환율 상승폭이 큰 지역들을 중심으로 전세가격도 크게 하락하고 있다"고 말했다.

한편, 한국은행은 지난 13일 열린 통화정책방향 회의에서 기존 연 3.25%인 기준금리를 3.50%로 0.25%포인트 올렸다. 사상 처음 일곱 차례 연속(2022년 4·5·7·8·10·11월, 2023년 1월) 금리 인상 결정이다. 이에 따라 2020년 5월 0.50% 수준이던 기준금리는 약 3년 만에 3.00%포인트 높아졌다.