금리인하로 상업용부동산 기대 높아지자... 생숙·오피스텔→ 오피스로

서울 용산구 용산정비창 일대 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

고금리로 침체 국면을 이어가던 상업용 부동산 시장에서 오피스가 주목받고 있다. 상대적으로 낮은 공실률을 유지하고 임대료도 견조한 움직임을 보이고 있기 때문이다. 시장 회복 조짐에 프로젝트파이낸싱(PF) 자금이 오피스 사업으로 몰리면서 서울 주요 권역의 상업용 부동산 개발사업이 오피스로 전환되는 사례도 잇따르고 있다. 
 
5일 업계에 따르면 국내에서 최초로 쇼핑몰을 오피스로 용도 변경해 개발하는 서울 왕십리 '엔터식스 파크에비뉴 한양대점' 리모델링 사업이 본격적인 착공 준비에 나서고 있다. 해당 건물은 당초 주상복합인 서울숲더샵 내 6개 층 규모 복합쇼핑몰이었지만 지난 8월 GRE파트너스가 인수한 이후 연면적 3만6062㎡ 규모인 오피스로 변모한다. 국제적 사모펀드인 스타우드캐피털도 투자자로 참여하고 있다.

해당 사업 관계자는 “서울 시내 전체 오피스 수요가 향후 꾸준히 이어질 것으로 보고 있다”며 “특히 오피스 인구가 주로 이동하는 2호선 역세권 일대고, 최근 신흥 업무권역으로 형성 중인 인근 성수동의 변화도 반영해 용도를 오피스로 변경해 리모델링하기로 했다”고 말했다.

 
오피스텔이나 생활형숙박시설 등을 오피스로 용도 변경한 후 높은 분양 실적을 기록한 사례 등이 나오면서 이러한 움직임이 활발하다. 상업용 부동산서비스 기업인 젠스타메이트에 따르면 최근 도심업무권역(CBD)에서 △충무로 남산N타워(중구 충무로2가) △D타워 효제(종로구 효제동) △효제동 N·S타워(종로구 효제동) △을지로3가구역 재개발사업 9·10지구(중구 을지로3가) △세운 재정비촉진지구 6-3-3구역(중구 을지로4가) 등이 오피스로 개발용도 변경에 나서고 있거나 이를 완료한 상태다. 

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‘충무로 남산N타워’는 당초 하이엔드 오피스텔을 표방한 ‘버밀리언 남산’으로 사업이 추진됐지만 초기 분양률이 30%에 미치지 못해 사업 도중 오피스로 용도변경된 사례다. 시행자인 남산PEV는 당시 수분양자에 분양대금을 환불하면서까지 용도를 변경해 100% 오피스 계약을 달성하기도 했다.
 
이런 추세는 내년에도 지속될 것이라는 관측이 나온다. 오피스 공실률이 서울과 분당 전체 권역에서 자연 공실률 이하로 형성된 데다 임대료도 계속 상승하고 있기 때문으로 보인다.
 
업계에 따르면 올해 3분기 CBD의 A급 오피스 빌딩 공실률은 전 분기보다 하락한 3.1% 수준이며, 여의도업무지구(YBD)와 강남업무지구(GBD) 역시 각각 3.4%와 3%로 자연 공실률(5%)을 크게 밑돌고 있다. 이 중 강남권은 신규 공급 부족으로 지난해부터 각 권역 가운데 가장 높은 임대료 수준을 기록 중이다. 부동산 서비스기업인 ‘쿠시먼앤드웨이크필드코리아’에 따르면 GBD의 3.3㎡당 오피스 임대료는 3분기 기준 약 12만7000원으로 지난해 3분기 대비 5% 이상 상승했다.

오피스 거래량도 올해 회복세를 보이고 있다. 젠스타메이트에 따르면 올해 서울 및 분당 지역의 월별 오피스 거래금액은 4월 4186억원에서 5월 2677억원으로 줄었다가 6월에는 다시 4000억원 초반대를 회복했다. 이어 7월과 8월 각각 9556억원과 1조5000억원으로 거래 규모가 늘더니 9월에는 2조2036억원을 기록 중이다.

다만 오피스 공급이 정점을 기록한 2028년 이후에는 공실로 인한 수익성 하락이 이어질 수 있다는 경고도 나온다. 한 상업용 부동산 업체 관계자는 “수년간 서울에 오피스 공급량이 제한적이었고 특히 판교는 상대적으로 낮은 공실률과 적정 수준의 수익성이 담보됐다”면서도 “현재 도심권 오피스 공급 물량이 빠르게 증가하고 있고 특히 향후 마곡지구와 용산 등에서 공급량이 꾸준히 확대될 것으로 전망됨에 따라 2028년 이후에는 일부 지역은 투자 가치가 하락할 가능성이 있다”고 말했다.