[깡통전세 주의보]전세 7000만원인데 매매가 4000만원?...서울, 수도권 곳곳서 '역전세' 경고등

서울 남산에서 바라 본 아파트 전경. [사진=연합뉴스]

부동산 경기가 하강기에 진입하고, 집값이 고점 대비 꺾이기 시작하면서 서울과 수도권 주요지역에서 '깡통전세'와 '역전세' 위험 신호가 강해지고 있다.

전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 보통 60~70% 선이 안정선으로 분류되는데 업계에선 통상 전세가율이 80%를 넘어가면 집이 경매에 넘어가도 전세보증금을 다 돌려받을 수 없는 깡통전세로 부른다. 역전세는 전셋값이 아예 매매가격을 뛰어넘는 현상으로 깡통전세(전세가율 80~90%)보다 위험주택으로 분류된다.
 
31일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울시 강동구 길동 '강동와이시티' 전용 13㎡는 지난 6월 1억2000만원에 매매계약이 체결됐다. 그러나 같은 달 동일면적의 전세계약은 1억6000만원에 이뤄졌다. 전세가격이 매매가보다 4000만원이나 높은 역전세 거래인 셈이다.

 
서울 영등포구 영등포동 '영등포그랑그루' 전용 12㎡도 지난달 1억4700만원에 전세계약이 체결됐다. 그러나 이 단지는 이달 4일 1억3500만원에 매매계약이 이뤄졌다. 전세보증금이 매매가보다 1200만원이 더 높다.
 

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역전세뿐 아니라 전세보증금이 매매가격에 90%에 육박하는 깡통전세 매물도 속출하는 분위기다.

서울 은평구 불광동 '효민아크로뷰' 전용 27㎡는 지난 7일 2억3000만원에 매매계약이 체결됐지만 같은달 거래된 동일면적의 전세가격은 2억1000만원이다. 전세보증금이 매매가격의 90%를 넘어선다.
 
서울 마포구 노고산동 '신촌포스빌' 전용 32㎡의 경우 매매가는 2억7500만원(5월)이지만 전세계약은 2억5000만원(5월)에 체결돼 매매가와 전세금 격차가 2500만원에 불과하다.

고양시 일산서구 '큰마을대림, 현대' 전용 84㎡는 매매가와 전셋값이 500만원 차이에 불과하다. 이 단지 전용 84㎡는 지난 5월 3억1500만원에 매매계약이 이뤄졌는데 같은달 전세거래는 3억1000만원에 체결됐다.
 
전셋값이 매매가의 두 배에 육박하는 사례도 나왔다. 경기도 평택시 포승동 '평택메트로' 전용 30㎡는 지난 6월 매매계약이 4000만원에 체결됐는데 지난 13일에는 7000만원에 전세계약이 체결됐다. 포승동 '스마트빌 듀오 1차' 전용 22㎡ 역시 지난 5월 매매거래는 4200만원, 전세계약은 7000만원(6월)에 체결됐다.  

이 밖에 부천시 심곡동 '부천역 푸르지오시티' 전용 15㎡는 지난 5월 매매거래가 8000만원, 지난 7월 전세계약은 1억1000만원에 체결돼 전세금이 매매가보다 3000만원 더 비싸다.

의정부시 의정부동 '드어반프라움' 전용 29㎡는 지난달 1억2700만원에 매매계약이, 이달 7일에는 전세계약이 1억5400만원에 각각 체결돼 전셋값이 2700만원 더 비쌌다.
 
이러한 현상은 갭투자가 활발했던 서울 외곽지역의 소형주택을 중심으로 강화되고 있다. 도시형생활주택·오피스텔 등 소형주택은 집값 하락기에 하방 위험이 상대적으로 더 크기 때문에 깡통전세나 역전세 현상이 발생할 가능성이 높기 때문이다. 
 
경기도 의정부시의 한 공인중개사무소 대표는 "깡통전세, 역전세 매물은 임차인의 전세 보증금이 매매가를 지탱하는 구조기 때문에 집주인이 새 임차인을 맞추지 못하면 전 임차인에게 보증금을 내줄 수 없는 상황이 발생할 수 있다"면서 "특히 최근에는 전세대출금리가 많이 올라 임차인이 전세보다 월세를 선호하는데, 전세가격이 비싸다 보니 마땅한 임차인을 구할 수가 없어 위험성이 더 높다"고 우려했다.

실제 전세 매물도 늘어나는 분위기다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 3만1909건으로 전월(2만8370건) 대비 12.4% 늘었다. 같은 기간 경기도는 3만7897건에서 4만3252건으로 14.8%, 인천은 9656건에서 1만937건으로 13.2% 증가했다. 

매물이 늘면서 전세가격도 하락세다. KB국민은행의 월간 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 7월 평균 전셋값은 6억7788만원으로 전달(6억7792만원)보다 떨어졌다. 서울 아파트 월평균 전셋값이 떨어진 것은 2019년 4월 이후 3년 3개월 만이다. 경기도 아파트 평균 전셋값 역시 3억9161만원으로 전달보다 45만원 하락했다. 2019년 6월 이후 3년 1개월 만에 첫 하락이다.
 
정부도 깡통전세, 역전세 현상을 예의주시하고 있다. 전세가율이 높을수록 세입자가 전세보증금을 떼일 가능성이 크기 때문이다. 이에 정부는 최근 전세가율이 90%를 초과하거나 경락률이 전세가율보다 낮은 지역을 '전세가율 급등 지역'으로 지정하고 사전관리하겠다고 밝혔다.

한편 통계청에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율은 평균 63.8%로, 수도권 63.2%, 지방 64.3%, 6대 광역시 65.5% 등으로 나타났다. 세부적으로는 서울 60.2%, 경기 64.4%, 인천 66.9%, 부산 61%, 울산 70.5%, 충북 66.1%, 충남 66.6%, 경남 64.9% 등이다.