[임대차3법 재검토] 전문가들 "임대차3법 전면개정 부작용 더 커…보완 수준 손질 필요"

지난해 10월 27일 오후 서울시내 공인중개사무소에 붙은 부동산 매물 안내문 [사진=연합뉴스]

윤석열 국민의힘 후보가 제20대 대통령 선거에 당선되면서 전셋값 급등을 불러온 '임대차 3법'(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)의 손질 방향에 관심이 모아지고 있다. 임대차법 시행 2년이 되는 오는 7월을 전후로 전셋값 불안이 나타날 가능성이 높아 어떤 방식이든 보완책 마련이 필요하다고 전문가들은 입을 모은다.

13일 부동산 업계에 따르면 2020년 7월 도입된 임대차 3법이 올해로 2년 차를 맞는다. 임대차 3법 시행 후 전셋값을 살펴보면 실제로 크게 올랐다. 한국부동산원에 따르면 2017년 5월 문재인 정부 출범 당시 서울 아파트 평균 전셋값은 3억8414만원이었지만, 임대차 3법 시행 이후인 올해 1월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3424만원으로 집계됐다.

윤 당선인이 내세운 부동산 공약의 골자는 공급 확대와 규제 완화를 통한 부동산 시장 안정화로 꼽힌다. 주택임대시장의 경우도 집을 구하는 데 걸림돌이 되는 제도를 제거하는 것과 일맥상통한다.

다만 윤 당선인도 급작스러운 제도의 변경이 시장에 충격을 줄 수 있다고 인식하고 있다. 이에 임대차 3법을 전면 수정하지 않고 부분적인 개정으로 접근할 것으로 예상된다. 가령 임대차 3법을 통해 4년으로 늘어난 계약갱신청구권을 2년으로 돌리지만 시장의 충격 완화를 위해 인센티브를 동시에 추가하는 방식이다. 또한, 전셋값을 인상하지 않는 임대인에게 세제 혜택으로 보상해 민간임대주택 시장의 가격을 조정하고 이 혜택을 세입자들이 누린다는 구상이다.

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세입자 부담을 낮추기 위한 세약공제율 조정도 윤 당선인이 내세운 공약 중 하나다. 총 급여액 7000만원 이하 임차인은 현재 10% 세액공제율을 20%로 올리고, 총 급여액 5500만원 이하 임차인의 경우에는 현재 12%에서 24%로 각각 2배씩 높인다.

부동산 업계에서는 현재 여소야대의 상황에서 윤 당선인의 공약 시행이 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 아울러 시장 혼란을 줄이는 방향으로 관계 당국의 심도있는 논의가 필요하다는 시각이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “일단 매매 시장보다도 전세시장 임대차 시장이 지역별로 온도차가 더 크다”며 “임대차3법은 현재 이 모든 지역을 동일하게 규정하고 있는 게 문제다”라고 말했다.

이어 김 수석위원은 “서울이나 집값이 많이 오르는 지역들은 임대차3법에 민감한 영향을 받는 반면에 지방이나 외곽 도시들은 사실 임대차 3법이 굳이 있지 않더라도 올리기 힘들고 계약도 계속 갱신이 되는 경우가 많다”며 “현재같이 전국을 일률적으로 적용하기보다는 지역별로 나눠서 적용해야 되고 임대인의 폭리가 심한 지역은 임대차3법을 유지할 필요도 있다”라고 답했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “근본적으로는 공급을 충분히 할 필요가 있다”며 “원하는 지역의 임대주택이 기본이 돼야 한다. 건설임대도 해야 되지만 매입임대도 필요하다”라고 말했다.

그러면서 “임대차 시장 안정의 방법은 하나가 공급, 둘째가 임대료 보조, 마지막이 임대시장규제다”라며 “임대차 3법이 2년밖에 안 됐기 때문에 원상복귀하면 시장의 혼선이 더 크다. 임대주택 공급이나 임대료 보조책 혹은 대출완화를 통해서 전·월세 시장의 부담을 낮춰줄 필요가 있다”라고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “현실적으로 시장의 부딪힘이 적은 대안들을 찾아가야 된다”며 “농어촌에서 임대차 3법의 적용이 불필요한 곳은 적용을 줄이고, 임차 가구의 지역별 수요를 따져서 임대차3법 적용의 유연성을 높여야 된다”라고 강조했다.