콧대 높던 강남 재건축 단지, 신통기획으로 급전환한 이유는?

오세훈 서울시장(오른쪽)이 9월 14일 서울 관악구 신림1 재정비촉진구역 현장을 찾아 주민들과 함께 개발 현황 및 추진경위에 대한 설명을 듣고 주민과 대화하고 있다. [사진=공동취재]

서울 주요 재건축 단지들이 '오세훈표 재건축 사업'인 신속통합기획(신통기획)에 적극적으로 참여한 데는 서울시의 각종 인센티브가 주효했다는 분석이다. 공사기간 단축과 높이 규제 완화 같은 굵직한 제안이 재건축초과이익환수제(재초환) 등 각종 불이익을 상쇄할 정도로 메리트가 있다고 판단한 것이다.

6일 서울시 등에 따르면 신통기획은 재개발·재건축 시 정비계획 수립단계에서부터 서울시가 참여하는 대신 각종 심의 기간을 줄여주는 사업이다.
 

현재 도시계획위원회 대신 특별분과(수권)위원회 신속 심의 등을 활용해 통상 5년 넘게 걸리는 정비구역지정 절차를 2년 안팎으로 단축해준다. 사업시행단계에서도 각각 이뤄졌던 교통심의, 환경심의, 건축심의가 통합돼 심의 기간이 절반 이상 줄어드는 게 골자다.

실제로 신통기획을 신청한 아파트 단지는 각종 규제, 지구단위계획 정합성 문제, 주민 갈등 탓에 재건축이 속도를 내지 못했던 곳들이다. 

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1983년 지어진 대치 미도 아파트도 2017년 정비구역 지정 신청서를 냈다가 공원시설의 재배치 문제로 협의가 장기화되면서 사업이 정체됐다. 구로 우신빌라는 대로변 평지임에도 2종7층 규제 탓에 사업 추진에 어려움을 겪어왔다.

서울시는 이 외에도 조합에 △한강변 첫 주동(한강변에서 가장 가까운 아파트 동) 15층 높이 규제 완화 △35층 이상 층수 상향 △기부채납 15%→10%로 축소 △통경축 가이드라인 조정 등의 인센티브를 제시했다.

효과는 곧바로 나타났다. 신반포2차는 서울시에서 15층으로 제한된 한강변 첫 주동 높이를 조금 더 유연하게 적용해 주겠다고 한 것이 긍정적인 작용을 했다. 한강 조망권이 확보되는 가구 수가 늘어나며 조합원들에게도 혜택이 돌아갈 수 있기 때문이다.

당초 조합은 정비계획 변경 주민 공람을 앞두고 있었다. 이후 신통기획이 발표되며 높이제한·용적률·기부채납 완화 등 다양한 인센티브를 받을 수 있다는 판단에 서울시를 방문해 관련 논의를 진행했다.

여의도 시범아파트는 2018년 정비계획 변경(안)을 서울시에 제출했으나, 여의도 마스터플랜 및 지구단위계획과 정합성 검토가 선행돼야 한다는 이유로 보류된 바 있다. 

신통기획 참여 시 주거지역 35층, 한강변 첫 주동 15층 규제가 유연하게 적용되며, 서울시가 계획에 함께 참여하는 만큼 지구단위계획과의 정합성 검토도 신속하게 이루어질 전망이다.

최진석 서울시 도시계획국장은 "맞춤형 지원으로 업그레이드된 신통기획에 대해 다양한 정비사업지에서 문의가 이어지고 있다"며 "서울 시민의 주거안정을 도모할 뿐 아니라 노후 주거지를 정비해 지역균형발전을 실현할 수 있을 것"이라고 말했다.

서울시는 연말까지 민간 재개발 구역 25개 내외, 내년까지 총 50개 정비사업지에 신통기획을 적용할 계획이다.

서울시 관계자는 "일부 정비사업지에서 기부채납이나 임대주택 등에 대해 우려하는 것으로 알고 있다"며 "신통기획은 일반 재건축 사업과 마찬가지로 법적기준에 따라 결정된다"고 말했다. 그러면서 "구역이 생각하는 어려운 부분들은 앞으로 균형점을 맞춰 나갈 것"이라고 덧붙였다.