"한국 똘똘한 한 채 아파트 공유 좀"...속초, 해운대 마천루 아파트 '픽'하는 중국인

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"한국인은 초품아(초등학교를 품은 아파트) VS 역세권 중에 뭘 더 선호하나요? 외국인이라서 실거주 의무는 없습니다. 딱 10년만 묶어두면 큰돈 될 것 같아서요"(중국동포·조선족 커뮤니티)

"한국 고급 오피스텔과 아파트가 중국인들이 자주 방문하는 카지노 사이트에 홍보물로 떡하니 올라와 있습니다. 한국 부동산이 도박판이라는 거죠. 조선족들은 청약에 당첨되기 위한 점조직을 구성한 뒤 당첨이 되면 시세차익을 'N분의 1'로 나눠 갖습니다. 이렇게 가족·지인 등 약 10명이 모여 사고팔면서 시세를 만든 뒤 차익을 나눠 갖습니다. 초고층, 초품아, 공세권, 오션뷰 등 한국인이 선호하는 조건도 빠삭하게 알고 있는데 최근에는 마천루와 오션뷰가 결합된 아파트를 선호합니다. 강원도, 부산 바닷가 근처 고급 아파트 분양현장에는 조선족들의 문의가 드문드문 옵니다.“(부산 해운대 인근 J공인중개업소)

"한국인 부부가 각각의 명의로 1채씩 집을 소유하면 2주택자 양도세로 2억7000만원을 내게 됩니다. 반면에 같은 조건의 중국인 부부가 부담할 양도세는 4500만원입니다. 중국인은 한국에서 집을 살 때도, 팔 때도 유리한 구조인데 이건 심각한 역차별 아닙니까?"(수도권 다주택자 A씨)

다주택자 세금규제, 부동산 대출금지 등의 규제로 내국인들의 부동산 거래가 꽁꽁 얼어붙은 사이에 중국인들이 국내 아파트 매수에 적극적으로 뛰어들면서 관련 불만이 폭발하고 있다. 조선족만 이용하는 부동산 커뮤니티에는 '한국 청약당첨 노하우'가 공유되기도 하며, 고급 아파트 분양 현장에도 중국인 소비자들이 눈에 띄게 늘어난 분위기다. 중국인들은 금융, 세무당국의 관리가 느슨한 틈을 타 한국 고급 아파트를 쇼핑하고 있다.

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중국인, 초고층 오션뷰 아파트 '픽'...거래가도 수직상승

13일 관련업계에 따르면 부산 해운대 경남마리나아파트 전용 84.93㎡는 지난 3월 17억원에 거래가 이뤄졌다. 지난해 12월 거래된 가격인 7억5600만원과 비교해 한꺼번에 10억원이 뛰었다. 이 거래는 중국인 매수자에 의해 이뤄졌다. 해운대 인근 공인중개업소 관계자는 ”광안대교와 요트장 뷰를 한눈에 누릴 수 있다는 장점이 어필했던 것 같다“고 말했다.

강원도 동해나 속초 오션뷰 아파트 분양현장에도 중국인 문의가 눈에 띄게 늘었다. GS건설이 지난해 5월 속초 동명동 일대에서 분양한 ‘속초디오션자이'(2023년 8월 입주)는 1년 만에 분양권 가격 프리미엄이 5억원이나 붙었다. 전용 84㎡는 지난달 8억2162만원에 거래돼 전달(6억4314만원)보다 2억원 가까이 올랐고, 전용 131㎡는 지난 5월 16억9008만원에 실제 거래가 이뤄졌다.

이 일대 공인중개업소 관계자는 ”자이를 비롯해 동명동에서 분양하는 1군 브랜드 아파트들에 중국인들이 투자를 많이 한 걸로 알고 있다“면서 ”초고층에 4면에서 영구 바다조망이 가능한 데다 미세먼지 리스크도 없고 국제항과 여객터미널을 갖췄다는 점에 중국인들이 선호하는 것 같다“고 말했다. 이 관계자는 ”중국인들은 중개수수료나 집값도 깎지 않고 계약하기 때문에 피(프리미엄)가 계속 오르는 분위기“라고 말했다.

실제 중국인들은 외국인 가운데 2010년 이후 한국 부동산을 가장 많이 매입하기도 했다. 직방이 최근 10년간 등기정보광장 소유권이전등기통계를 분석한 결과 중국인들의 한국 부동산 매수 비중은 2010년 10.96%에서 올해(7월 말 기준) 62.50%로 11년 만에 470% 상승했다. 같은 기간 다른 상위권 국가인 미국인은 52.68%에서 16.66%로 68%, 캐나다인은 11.56%에서 5.06%로 56% 줄었다.
 

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외국인은 다주택자 과세 어려워...내국인 세부담의 20% 불과

중국인이 한국 아파트 쇼핑에 적극 나서는 배경에는 종부세, 양도세 등 다주택자 세금 부담이 내국인보다 덜하기 때문이다. 외국인은 가족관계증명이 의무사항이 아니기 때문에 세무당국이 가족 구성을 파악하기 어려워 다주택자에게 부과하는 종부세, 양도세 중과가 어렵다. 보유 주택수 산정, 자금출처 소명 등에서도 내국인에 비해 자유롭다.

국토교통부 산하 국토연구원이 최근 발간한 '국토정책 브리프'에서도 외국인의 주택 구매가 부동산 시장의 변동성을 증가시킬 위험이 있다고 진단했다. 내국인은 각종 대출규제와 다주택자 중과를 적용받는 반면 외국인은 해외은행을 통해 자금을 조달하면 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등에서 자유롭다는 지적이다.

외국인은 부부 관계를 증명하기 어려워 부동산 과세에서도 내국인과 비교해 '억'대의 시세차익을 남길 수 있다. 실제 조정대상 지역 1주택 보유자가 5년 전에 10억원에 산 아파트를 15억원에 팔 경우 양도세는 약 4500만원인 반면 같은 조건 2주택자의 양도세는 2억7000만원이다. 한국인 부부가 각각 명의로 1채씩 가지면 2주택자가 되는데 중국인 부부가 1채씩 가진 경우에는 세무당국이 한 가족이라는 사실을 입증하지 못하면 내국인이 지는 세 부담은 중국인에 비해 최대 5배가 더 크다.

부동산 업계 관계자는 "중국의 경제성장이 가팔라지면서 해외 투자에 나서는 투자자가 늘어났고 한국은 지리적으로 인접한 데다 부동산 정보도 빠르게 획득할 수 있기 때문에 한국 부동산을 매입하는 중국 국적 외국인의 비중이 압도적으로 늘어나고 있다"면서 "부동산 시장 안정화를 위한 규제 강화가 계속되는 가운데, 보유 주택수 산정, 자금출처 소명 등이 어려운 외국인은 내국인에 비해 상대적으로 자유로워 역차별 논란이 확산하고 있는 만큼 외국인 부동산 투자에 미비한 법률과 제도에 대한 정비가 필요한 시점"이라고 말했다.