"거품일까, 저평가일까"...판교 넘보는 대장 부동산

[사진=판교 대장지구 분양 예정 단지]

입주 초읽기에 들어간 판교 대장지구 몸값이 상승하고 있다. 판교 대장지구는 판교 남쪽지역에 위치해 북쪽으로는 판교, 동쪽으로는 분당을 끼고 조성되는 도시개발지구다. 행정지역은 분당이지만 생활시는 용인시와 더 가깝다. 판교 대장지구는 지난 5월부터 신축 입주가 시작되면서 최근 전세 보증금이 2억원 가까이 상승해 인근 분당 및 판교신도시의 부동산 가격을 턱밑까지 추격하고 있다.

9일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 7월 판교 대장지구(대장동, 전용 84㎡ 기준) 아파트의 평균 전셋값은 6억8375만원으로 입주를 시작한 지난 5월 대비 26.62% 상승한 것으로 나타났다. 같은 기간 0.003% 상승한 분당신도시 전셋값(6억1412만원, 전용 84㎡ 기준)보다 7000만원가량 높고, 전셋값이 1.79% 하락한 판교신도시(7억2165만원, 전용 84㎡ 기준)보다는 3790만원 낮은 수준이다.

이미 대장지구 일부 단지의 전세는 판교신도시보다 비싼 가격에 거래되고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 판교 대장지구 내 위치한 '판교 더샵 포레스트 12단지(5월 입주)'는 지난 7월 전용 84㎡가 보증금 8억5000만원에 체결됐다. 대장지구 역대 최고 전세 거래가격으로 같은 달 판교신도시 판교동에서 거래된 판교마을3단지 동일 면적(전용 84㎡)보다 보증금이 1억원 더 높다.

매매가도 12억원을 넘어섰다. 이 단지는 지난 6월 전용 84㎡가 12억5000만원에 거래되며 분양가보다 5억3000만원가량 오른 것으로 나타났다. 지난 5월 입주를 시작한 '판교 퍼스트힐 푸르지오'도 같은 면적이 12억3000만원에 거래되며 분양가 대비 5억원가량 올랐다.

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권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "판교·분당신교시와 인접한 대장지구가 대규모 입주를 시작하면서 구축에서 신축으로 갈아타려는 수요 때문에 전셋값이 급등하고 있다"며 "매매 물건도 희소한 데다 신도시 더블생활권에 자연환경도 쾌적한 만큼 앞으로 판교신도시와 갭 줄이기에 들어갈 것"이라고 말했다.

분양시장에서 판교 대장지구 인기가 뜨거운 이유는 서울 강남을 비롯해 수도권 주요 지역을 연결하는 교통망 개선효과가 올해부터 가시화되고 있기 때문이다. 

판교 대장지구와 판교 중심부를 잇는 서판교터미널이 지난달 개통한 것을 비롯해 시흥 월곶에서 광명, 안양, 인덕원을 거쳐 판교까지 이어지는 월곶~판교선 서판교역도 2025년 개통을 앞두고 있다. 킨텍스, 서울역, 삼성, 성남, 용인, 동탄을 연결하는 GTX-A노선 성남역도 2023년 완공된다. 여기에 최근 입주를 시작한 판교 더샵 포레스트(11·12단지), 판교 퍼스트힐 푸르지오(A1·A2블록)를 시작으로 연내 6000가구급 미니 신도시가 조성된다. 

일각에서는 거품 논란도 나온다. 판교 대장지구는 판교나 분당과 달리 주변이 산으로 둘러싸여 도시 확장성이 없기 때문에 자족 기능이 떨어진다는 지적이다. 사방이 산으로 막힌 항아리형 부동산이라 경기가 침체되면 장기간 고립될 우려가 있다는 시각도 있다.

한 부동산업계 관계자는 "대장지구가 판교 대체 신도시로 주목받지만 생활권은 판교나 분당보다는 용인시 고기동과 가까워 수지보다도 입지가 떨어지는 게 사실"이라며 "판교신도시만큼 탄탄한 입지 조건을 갖추는 데는 적잖은 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.