[흔들리는 자산시장]3년새 63% 폭등한 서울 집값…급락시 '패닉'

서울을 비롯한 전국 주요 도시의 집값이 이번 정부 들어 유례없이 급등하면서 오른 만큼 가파르게 떨어지는 조정기가 오는 것 아니냐는 우려가 나온다. 실제로 과거 통계를 보면 금융위기로 인해 자산가치가 크게 떨어지던 2008년과 정부 규제가 집중됐던 2018년 말에 서울 집값이 크게 요동친 바 있다.
 

[자료 = 한국부동산원]

1일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트실거래가 상승률은 이번 정부(2017년 5월~2020년 12월)에서 평균 63.6%인 것으로 집계됐다.

같은 기간 주요 도시별 상승률을 보면 세종이 79.1%로 가장 높았고 △대전(39.9%) △경기(32.1%) △대구(29.5%) △인천(16.5%) △부산(15.4%) 순으로 뒤이었다.

이 중 서울의 경우 실거래가 통계를 산출한 2006년 1월부터 지난해 12월까지 누적 96.9% 올랐다. 사실상 이번 정부에서 집값 상승분의 대부분을 차지한 셈이다.

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지역 평균치와 상관없이 역세권이나 학세권처럼 희소성 있는 입지 인근 집값은 지역 추세를 압도하는 상승세를 기록한 모습이다.

예컨대 대구 수성구 ’빌리브범어‘ 전용면적 84㎡는 2017년 5월 5억7000만원대에서 지난해 12월 기준 15억3000만원까지 168% 상승했다.

또 인천 연수구 송도글로벌캠퍼스푸르지오 전용 84㎡도 같은 기간 4억6000만원에서 6억6200만원으로 43% 올라 인천 평균 상승률을 크게 웃돌았다.

유례없이 단기간에 가파른 집값 상승세가 이어지자 일각에서는 앞으로 조정기가 왔을 때 하락폭도 클 수 있다는 우려를 나타내고 있다.

과거 통계상 2006년 1월부터 2008년 6월까지 24%가량 올랐던 서울 아파트값이 같은 해 7월부터 12월까지 6개월 만에 13.9% 포인트 급락한 바 있기 때문이다.

이번 정부에서도 2017년 12월부터 이듬해 10월까지 11개월 새 20.9% 상승세를 기록했다가 9·13 부동산대책이 나온 뒤 이듬해 5월까지 6.7% 포인트 하락했다.

개별 단지 하락폭은 훨씬 컸다. 서울 서초구 대장주인 아크로리버파크 전용 84㎡는 2018년 1월 23억4000만원에서 같은 해 12월 31억원까지 올랐다가 이듬해 5월 25억원까지 급락했다.

인근 반포 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 역시 2018년 12월 26억8000만원대로 고점을 찍었다가 이듬해 3월 22억4000만원까지 4억원가량 떨어진 바 있다.

전문가들은 앞으로의 변수로 금리와 함께 정부가 2025년까지 실현하겠다고 공언한 200만 가구 규모 공급대책이다. 이 중 수도권이 127만  가구를 차지한다.

특히 코로나19로 인한 경기부양책이 끝난 후 금리를 높이는 시기와 공급물량이 맞물리면 전례없는 폭락까지 실현될 수 있다는 우려도 나온다.

이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 “집값이 오를수록 수요가 붙을 동력이 사라진다”며 “여기에 금리가 높아지고 공급까지 풀리면 매수할 실수요자는 없고 매물을 던질 다주택자만 남는데, 누가 받아주겠는가. 집값 하락폭은 굉장히 클 것”이라고 말했다.

이에 대한 반론으로는 이번 정부의 연이은 대출규제로 인해 금리 인상에 대한 집값 하방 압력이 크지 않을 것이라는 관측도 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 “9억원 이상 주택부터는 모두 현금으로 산 집”이라며 “금리가 올라도 굳이 집을 팔 유인이 크지 않다. 최근 시장은 실수요자 중심이라 시황에 따라 집을 던질 다주택자로 인한 극적인 하락세가 오긴 어려울 것”이라고 설명했다.