공공재건축 최대 적은 공공 직접시행? 2차 컨설팅 반응 '미지근'

[사진=연합뉴스]

정부가 작년 8·4 공급대책에서 야심차게 도입한 공공재건축 사업이 예상보다 저조한 성적표를 받으면서 2차 사전컨설팅도 흥행이 쉽지 않을 전망이다. 이에 따라 공공재건축으로 향후 5년간 5만 가구를 공급한다는 정부의 목표 달성 여부도 불투명해졌다.

22일 국토교통부와 서울시에 따르면 공공정비 통합지원센터는 다음달부터 공공재건축 2차 사전컨설팅 공모 신청을 받는다. 5~7월께 사전컨설팅을 시행한 이후 올 3분기 내 사업 후보지를 선정해 하반기 안에 사업지를 확정한다.

서울시 25개 자치구에서는 아직 사업시행인가를 받지 않은 초기 단계 사업장을 대상으로 공공재건축을 안내하고 사전 홍보를 진행할 계획이다.

2차 사전컨설팅 신청이 코앞으로 다가왔지만 참여 의사를 공개적으로 밝힌 조합은 아직 없다.

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1차 사전컨설팅 결과, 사업성이 낮다는 이유로 대단지 재건축 아파트가 빠진 데다가 사전컨설팅의 다음 단계인 심층컨설팅을 신청하는 단지도 거의 없었기 때문이다. 게다가 2·4대책에서 도입된 '공공 직접시행 정비사업'의 인센티브가 더 파격적으로 제시되면서 오히려 공공 직접시행 방식에 관심이 쏠리고 있다.

공공 직접시행 정비사업은 공공이 땅을 수용해 재건축·재개발을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도하는 방식이다. LH·SH 등 공공이 개입하고, 사업 기간이 단축과 용적률 상향 등 인센티브를 주는 점은 공공재건축과 같다.

그러나 공공 직접시행 방식은 재건축 추진의 최대 걸림돌로 꼽히는 재건축 초과이익환수제, 조합원 2년 거주 의무 등을 적용하지 않아 공공재건축에 비해 인센티브가 파격적이란 평가를 받는다.

이 때문에 1차 사전컨설팅을 신청한 단지 중에서도 공공재건축보다 공공 직접시행 방식에 매력을 느끼고 있다. 심층컨설팅을 신청한 중곡아파트 역시 공공 직접시행 방식의 재건축을 재검토하기로 결정한 것으로 알려졌다.

당시만 하더라도 민간재건축밖에 선택권이 없던 조합들에게 새로운 선택권이 주어지면서 어떤 방식이 더 이익일지 셈법이 복잡해진 것이다.

전문가들은 추가 인센티브 없이는 공공재건축을 활성화하기 어려울 것으로 보고 있다.

정부가 공공 직접시행 사업에는 재초환을 적용하지 않겠다고 밝히면서 시장에서는 공공재건축 사업에도 재초환이 적용되지 않는게 아니냐는 관측을 내놓기도 했다. 그러나 정부는 이번 2·4대책의 후속입법 작업을 하면서 공공재건축에도 원칙적으로 재초환을 적용할 예정이다.

8·4대책 후속 입법의 일환으로 강준현 더불어민주당 의원이 지난해 11월 공공재건축에도 재초환을 적용하는 내용의 법안을 발의했고 현재 국회 상임위에 계류 중이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "서울에서는 새 아파트를 지으면 사실상 100% 완판이 예정돼 있기 때문에 사업추진이 원활해서 사업승인만 바라보는 곳들은 공공재건축을 할 필요가 없다"며 "현재로서는 추가로 부여하는 인센티브가 애매한 것이 최대 난관"이라고 말했다.