[추석이후 시장전망]전세 거래량도 급감…전셋집 구하기 '현실팁'

서울 시내 아파트 전경(기사 내용과 무관). [사진=게티이미지뱅크 제공]

임대차법 시행과 가을 이사철 수요가 맞물리면서 전세품귀 현상이 서울을 비롯한 수도권으로 확산되고 있다. 뛰는 집값 위에 나는 전셋값으로 올해는 유독 집 없는 세입자들의 고통도 깊어지고 있다.

5일 한국감정원에 따르면 서울의 전셋값은 지난달 28일 기준 0.09% 올라 66주 연속, 수도권 전셋값은 0.15% 올라 60주 연속 상승세를 보였다. 강남구(0.09%→0.12%), 서초구(0.07%→0.09%), 송파구(0.12%→0.13%), 강동구(0.13%→0.14%) 등 강남 4구를 비롯해 노원구(0.07%→0.14%), 동작구(0.08%→0.12%), 종로구(0.02%→0.03%), 성동구(0.08%→0.09%) 등 서울 전역에서 상승폭이 커졌다.

전세수급 불균형이 심화되면서 올 하반기까지는 전셋값 상승이 지속될 가능성이 크다. 특히 저금리 장기화로 집주인들의 월세 선호 현상이 뚜렷해진 데다 임대차법, 3기 신도시 청약대기 수요 등으로 전세물량은 갈수록 줄어들면서 그나마 남아 있는 물량의 가격도 오름세다. 전세 거주자들의 곡소리가 들리는 답답한 현실 속에서도 꿋꿋하게 세입자로 살아남기 위한 조언들을 담았다.

◆올 가을 전세대란··· 아직도 통하는 '0·2·4 법칙'

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전셋집을 구할 때는 0(이제 막 입주가 시작된 지역), 2(입주 후 2년이 지난 아파트), 4(입주 후 4년이 지난 아파트)의 법칙을 기억하면 된다. 수천 가구의 대단지 신축 아파트가 입주를 시작하면 전세 물량이 한꺼번에 쏟아져 가격이 낮아지기 때문이다.

일반적으로 신축 아파트 전셋값이 제자리를 찾을 때까지는 5년 정도가 소요된다. 임대차법 시행으로 전세난이 심화되고 있어 0·2·4법칙을 좇는 신혼부부들의 발걸음은 더 바빠질 것으로 예상된다. 부동산 중개업계 관계자는 "신축 아파트는 일반적으로 전세가격이 낮고, 기반시설 미비, 미등기 등 단지 특성에 따라 저렴한 곳도 있기 때문에 세입자들의 선택 폭이 상대적으로 넓다"면서 "이 경우에는 가격을 흥정해볼 여지가 크다"고 조언했다.

◆제로금리 시대··· 더 싼 대출 알아보기

마음에 드는 전셋집을 구했는데 자금사정이 여의치 않거나, 전세계약이 끝나가는데 갑자기 집주인이 보증금을 올려 달라고 한다면 어쩔 수 없이 금융권의 도움을 받을 수밖에 없다. 실제 신한·우리·국민·하나·농협 등 5대 시중은행의 지난 8월 말 기준 전세자금대출(은행계정) 잔액은 96조4712억원으로, 관련 집계가 시작된 2016년 이후 최대치를 기록했다. 올해에만 16조원 이상이 늘어 연말까지 5대 은행 전세대출 잔액이 100조원을 넘을 것이라는 전망도 나온다.

전세자금 대출은 취급기관이나 상품마다 금리가 달라 따져봐야 할 부분이 많지만 정부 기금으로 만든 상품이 금리가 낮을 수밖에 없다. 연소득 6000만원 이하(자녀가 2명 이상이면 7000만원 이하)의 무주택 가구주가 신청할 수 있는 일반디딤돌 대출은 금리가 1.95~2.70%다. 혼인 후 7년 이내이면서 부부 합산 연소득 7000만원 이하인 신혼부부를 대상으로 하는 신혼부부 디딤돌 금리는 1.65~2.40%, 부부합산 연소득 5000만원(자녀가 2명 이상이면 6000만원 이하) 이하인 무주택 가구주가 신청 가능한 일반버팀목 전세대출 금리는 연 2.10~2.70% 수준이다.

시중은행의 전세자금 대출은 금리가 다소 높은 대신 소득 등의 제한이 없다. 주택금융공사에 따르면 대출금리가 가장 낮은 곳은 우리은행으로 연 2.31% 수준이다. 대부분의 시중은행 평균금리는 2.32~2.58% 수준인데 보증금리 등 부대비용을 감안하면 실제 부담 금리는 다소 높아질 수 있다.

대출할 곳을 정했다면 실제 대출이 가능한지, 또 심사소요 기간은 얼마인지 파악해야 한다. 집을 구할 땐 대출 여부를 먼저 밝히고, 대출 실행이 안 될 때는 계약이 해지될 수 있음을 특약으로 넣어야 한다. 대출은 심사부터 실행까지 2주 정도의 기간이 소요되는 만큼 계약까지는 한 달 이상의 시간을 잡는 게 안전하다.

◆전세계약서 쓰기 전 명심해야 할 세 가지

전셋집을 구할 때는 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본을 확인할 땐 세 가지만 기억하면 된다. 직접 떼기, 등기부등본과 계약서 상의 주소 및 소유자가 일치하는지 확인하기, 근저당 여부 등이다.

먼저 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 700원만 내면 바로 발급받을 수 있다. 거래를 하는 부동산에서 공인중개사가 등기부등본을 떼어 주긴 하지만, 등기부등본 내용은 실시간으로 바뀔 수 있으니 계약 직전에 내 손으로 직접 발급 받아 확인하는 것이 좋다.

부동산 매매 계약서(또는 임대차 계약서)의 법적 효력이 발생하려면, 등기부등본과 계약서 상의 주소와 소유자가 일치해야 한다. 먼저 등기부등본의 주소는 '표제부', 등기부등본 소유자는 '갑구'에서 확인 가능하다. 등기부등본 상 소유자가 계약하는 집 주인과 일치하는지도 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 

근저당은 앞으로 생길 채권의 담보로서 집의 저당권을 미리 설정하는 것을 뜻하는데, 등기부등본 '을구'에서 확인할 수 있다. 근저당이 많이 설정된 집이라면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금이 위험해질 수 있다. 또 보증금을 더욱 안전하게 지키기 위해 계약 직후 전입 신고와 확정일자를 받는 것도 필수다.