풍선효과에 지방 민간아파트 분양권도 전매 제한

투기과열지구 규제 강화에 따른 '풍선효과'로 가파른 상승세를 보여온 비규제지역 분양권 시장이 실거주·실수요 목적으로 재편될 전망이다.

정부는 15일 투기과열지구에 대한 규제 강화로 덩달아 투기 수요가 높아진 수도권 및 광역시 민간택지에 대한 전매 행위 제한을 강화했다. 전매 행위란 구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 되파는 행위를 가리킨다.

수도권 및 광역시의 민간택지 등 비규제지역은 그간 강화된 투기 규제와 높아진 세금 부담의 도피처로 여겨져왔다. 분양권 전매 제한 기간이 짧아 시세차익 실현, 이른바 '단타'가 용이하고 대출 규제 또한 비교적 약해 자금 마련이 손쉬운 탓이다.

이 같은 비규제지역에 대해서도 정부가 칼을 빼 들면서 실수요자 중심의 주택 시장 질서가 확립될 것이라는 기대가 나온다.

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다만 이번 규제가 적용되지 않는 비광역시 지역으로 투기 수요가 번질 가능성도 제기된다.

 

15일 서울 강남구 개포주공1단지 인근 한 부동산 중개업소. 올해 서울에서 3.3㎡(평)당 1억원이 넘어 거래된 아파트 단지가 역대 최다를 기록한 것으로 나타났다. 3.3㎡당 실거래 가격이 가장 비싼 아파트 단지는 개포주공1단지(디에이치퍼스티어아이파크)로 3.3㎡당 1억8086만원에 거래됐다. [사진=연합뉴스]

◆분양소유권 가져와야 매매 가능

정부는 이날 정세균 국무총리 주재 하에 제47회 국무회의를 열고 주택법 시행령 일부개정안을 포함한 △법률안 2건 △대통령령안 30건 △일반안 1건 등을 심의·의결했다.

이 중 주택법 시행령 개정안은 투기과열지구가 아닌 수도권 및 광역시의 민간택지와 수도권 외 지역의 공공택지에 대한 전매 행위 제한을 강화하는 내용을 골자로 한다. 단기 전매 차익을 노리는 투기수요를 차단하고 실수요자 위주의 주택공급을 꾀하기 위해서다.

우선 수도권의 과밀억제권역과 성장관리권역, 광역시 중 도시지역으로 민간택지에서 공급되는 주택의 전매 행위 제한기간을 '입주자로 선정된 날부터 6개월'에서 소유권이전등기일까지로 연장한다. 분양을 실제로 받아 소유권을 받기 전까지는 분양권을 되팔 수 없다는 얘기다.

또 수도권 외 지역의 공공택지에서 공급하는 주택의 전매 행위 제한기간 역시 투기과열지구에 대해서는 3년에서 4년으로, 투기과열지구 외의 지역에 대해서는 1년에서 3년으로 각각 연장한다. 공공택지에서 공급되는 주택의 전매 행위 제한기간이 상대적으로 짧아져 투기 수요가 몰리는 부작용을 차단하기 위한 차원이다.

앞서 국토교통부는 잇따른 고강도 부동산 대책으로 인한 풍선효과로 비교적 전매 제한이 짧은 비규제지역에서 청약 과열이 발생하자 지난 5월 11일 이런 내용을 담은 주택법 시행령 개정안 입법을 예고했다.

국토부 관계자는 이날 본지와의 통화에서 "수도권과 지방광역시 전매 제한 기간이 6개월로 과도하게 짧은 측면이 있었다"며 "이를 소유권이전등기 시점까지 늘림으로써 단타 매매는 차단할 수 있을 것"이라고 말했다. 그러면서 "실수요자 중심의 청약 시장 질서가 확립되는 것"이라고 강조했다.

 

13일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 아파트 거래는 총 3천992건으로, 전달(1만647건)의 4분의 1 수준으로 감소했다. 거래가 위축된 가운데 일부 단지에서 급매물이 나오고 가격이 조정되는 분위기가 감지되고 있다. 사진은 이날 서울의 아파트. [사진=연합뉴스]

◆"청약시장, 실수요자 중심 재편"

수도권 및 광역시의 민간택지에 대한 분양권 전매를 소유권 이전 등기 시까지 금지하는 주택법 시행령 개정안이 공포 절차를 거쳐 오는 22일 시행되면 청약 시장은 실수요자를 중심으로 재편될 것으로 예상된다.

입지에 따라서는 계속 호조세를 유지하는 지역이 있을 수 있지만, 공급이 누적됐거나 인구 유입 여력이 덜한 지역은 청약 경쟁률이 한풀 꺾일 전망이다.

광역시는 특히 그동안 규제를 피해 투자를 하려는 가수요자들이 많았다. 비규제지역의 경우 청약통장 가입 후 6개월이 흐른 상태에서 예치금 조건만 충족하면 누구나 1순위 청약 자격을 얻을 수 있을 정도로 투자가 손쉬운 까닭이다. 주택담보대출 가능액도 규제지역과 비교해 높고, 청약 재당첨 제한도 없다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "개정안을 통해 지방에서 형성됐던 단타 시장이 완전히 사라지게 될 것"이라며 "분양시장이 투자 중심에서 실거주 중심으로 바뀌게 되는 것"이라고 내다봤다. 박 위원은 또 "청약경쟁률과 청약가점 커트라인 역시 낮아질 것"이라고 덧붙였다.

다만 박 위원은 분양권 시장 수요 자체가 이번 규제 대상에 포함되지 않는 경남 창원시와 전남 여수시 등 비광역시 주택 시장으로 옮겨갈 수 있다고 전망했다.

일각에서는 이번 개정안이 눈에 띄는 효과를 보일지는 미지수라는 의견도 있다. 수도권은 아니지만 광역시 역시 적지 않은 수요가 몰려있기 때문이다. 특히 시행령 개정안이 시행되기 이전 입주자모집 승인신청을 완료한 단지를 중심으로 규제 강화 전 '막차' 수요가 몰리면서 경쟁률이 치열할 가능성도 제기된다.

여경희 부동산114 연구원은 "소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매를 금지하면 가수요자는 빠지고 실수요자만 남아 청약 경쟁률은 하향조정될 수 있다"면서도 "단기 차익을 노리는 사람이 빠지게 되면 지방에서도 '똘똘한 한 채'를 분양받으려는 성향이 강해질 것"이라고 밝혔다.