[르포] 제1회 공공재개발 주민설명회..."생소한 개념, 이해부터"

"사업 속도가 얼마나 단축될 수 있는 건가요?" "임대 의무비율, 평형 구성은 어떻게 되나요?"

"SH와 주민의 역할 분담은 어떻게 되나요?" "주민이 원하는 시공사를 선정할 수 있나요?"

13일 LH·SH·서울시가 동대문구청에서 개최한 '제1차 공공재개발 사업 주민 설명회'는 전농8구역, 전농9구역, 전농12구역, 청량리6구역, 제기6구역 등 사업속도가 제각각인 사업장에서 찾아온 100여명의 주민들로 북적거렸다. 

이들 대부분은 아직까지 공공재개발이라는 개념 자체를 생소하게 여겼다. 사업속도 단축, 용적률 상향 등 인센티브에 관심을 가지면서도 이런 인센티브가 실제 주민에 도움이 될지 의구심을 표하기도 했다.
 

[사진 = 윤지은 기자]

이날 참석한 정임항 SH 공공재개발부(TF) 차장은 질의응답에 앞서 공공재개발의 개념을 설명하는 시간을 가졌다. 주민들은 어려운 정비업계 용어가 다수 등장하자 놓치지 않겠다는 듯 카메라를 들어 스크린을 촬영하는 모습이었다.

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정 차장은 "공공재개발은 도정법(도시 및 주거환경 정비법)상 재개발과 거의 같지만 약간의 인센티브가 들어간다고 이해하면 된다"며 "용적률 인센티브가 보다 부여되고 민간택지 분양가 상한제 적용 대상도 아니다"고 했다.

또 "과거 도시정비형재개발사업에서 주로 발생한 비주거시설 부분 문제도 해결된다. 공간지원리츠제도를 활용해 비주거시설을 감정가로 매입할 것"이라며 "확정수익제도로 (사업을) 운용할 것이어서, 관리처분인가 이후 공사비나 설계가 바뀌는 문제도 적을 것이다. 시행사가 관리처분 이후 늘어나는 공사비를 부담하겠다는 것"이라고 말했다.

이어 "주택도시기금을 활용, 사업비·이주비 등을 저리로 대출해 조합원의 분담금, 자기부담률을 완화코자 한다"며 "아울러 산재된 심의를 통합하는 등 신속한 인허가를 지원코자 한다"고도 했다.

정 차장은 아무리 공공재개발이라도 사업장의 여건에 따라 용적률 인센티브가 달라질 수 있고 사업기간도 일괄적으로 최대 5년을 적용하긴 어렵다는 점을 분명히 했다.
 

[사진 = 윤지은 기자]

제기6구역 주민 A씨는 "우린 사업시행인가, 시공사 선정 총회를 앞뒀는데 용적률 완화 기회가 좋아보여 관심을 갖고 있다"며 "이미 사업이 많이 진척돼, 공공재개발 참여 시 속도 지연 우려가 있다"고 했다.

이에 정 차장은 "이미 구역지정, 건축심의 두 개 산을 넘은 만큼 조합원의 고민이 더 필요하다. 공공재개발을 선택하면 정비구역 지정 절차, 건축심의 절차를 한 번씩 더 받아야 하는데 이게 최소 1년이다. 다만 분담금은 종전보다 줄어들 것이다. 유불리를 잘 따져보라"고 조언했다.

정 차장은 전농9구역 등 정비구역 지정이 되지 않은 초기 단지의 경우 공공재개발이 민간재개발보다 확실히 유리하다고 설명했다.

전농9구역 주민 B씨는 "주민들은 A급 건설사를 원한다. 공공이 참여하더라도 주민 투표나 총회로 건설사를 정할 수 있는지 궁금하다"고 묻기도 했다.

이에 정 차장은 "도정법에 의한 사업은 민간이든 공공이든 별도의 계약업무처리기준을 따르기 때문에 시공사도 주민투표로 선택이 가능하다"고 했다.

B씨는 "SH가 단독 시행자로 나서면 주민의 역할은 어떻게 되느냐"고 물었고, 이에 SH 측은 "그래도 주민대표회의 등 조합에 준하는 기구를 마련해 우리와 의사결정을 조율할 수 있다"며 "아무래도 4분의 3의 동의를 거쳐 조합을 세우고 과반수의 동의를 거쳐 공동시행을 하기보다는, 한 번에 3분의 2의 동의를 얻어 SH 단독시행으로 가는 게 기간 단축에 더 도움될 것"이라고 했다.

의무적으로 지어야 하는 공적주택에 대한 질문도 많았다. 전농9구역 주민 C씨는 "50%란 수치가 사업지 전체의 50%를 말하는 것이냐", "임대아파트를 50% 지어야 한다면 평형 구성이 어떻게 되느냐" 등 문의를 했다.

이에 SH 측은 "임대주택은 25평 이하, 17평·20평·25평 수준에서 결정된다. 수익형 전세는 일반분양에 준하는 입주자격이 들어간다. 국민주택 규모, 전용 85㎡ 미만이다. 나머진 조합이 선택할 수 있다"고 설명했다.

또 "만약 500가구를 지을 수 있는 조합이 용적률 인센티브를 받아 1000가구까지 지었다면, 늘어난 500가구의 50%(250가구)를 공적주택으로 지어야 한다. 나머지는 일반분양분"이라며 "보통 임대주택은 전체의 15%~20% 수준에서 정해지므로 200가구 정도일 것이다. 250가구에서 200가구를 뺀 50가구가 수익형 전세로 공급된다"고 덧붙였다.

C씨는 "재개발이 잘 안 되는 이유가 주민 갈등 때문 아니냐. 공공재개발도 좋지만 동의율 완화도 필요하지 않겠느냐"고 물었다. 이에 정 차장은 "SH가 공공과 주민 사이에서 조율할 수 있다. 이로써 최대한 기간을 줄여주겠다. 정비계획 수립부터 관리처분인가까지 1년 안에 해결 가능한 곳도 있다"고 했다.

현실적인 비용문제에 대한 질문도 있었다. B씨는 "SH가 시행을 맡아줌으로써 발생하는 비용은 얼마나 되느냐"고 물었고, 이에 SH 측은 "수수료로 공사비의 4%, 신탁사가 책정하는 매출금액의 1% 정도 생각한다"며 "사업장마다 달라질 수 있다"고 했다.

SH는 다음달 초까지 주민들의 이해를 돕기 위한 설명회를 이어갈 계획이다. 이후 공모를 거쳐 후보지를 선정하면 내년부터 주택공급활성화지구 제도를 활용해 재개발을 진행한다는 구상이다. 해당 지구는 주택법 개정을 통해 신설되는데, 하반기 법률 개정이 예고된 상태다.