성수구역, 35층룰 적용..."공공재개발도 어려울 듯"

서울시가 종 상향 없이 고밀개발이 가능한 '전략정비구역'에도 '35층 룰'을 적용해야 한다는 의견을 내비치면서, 그 배경에 관심이 모이고 있다.

서울시는 용적률 상향 대신 받기로 한 강변북로 지하화사업비 기부채납이 해당 사업 무산에 따라 더는 필요없다는 점을 명분으로 내세웠다. 서울시 정책에 정통한 관계자들은 서울시가 정부 안을 따라가는 가운데서도 그간 고수해온 원칙을 완전히 거스를 수는 없는 만큼 이런 결정을 내린 것 아니냐는 관측을 내놓고 있다.

정부는 '8·4부동산대책'을 발표하면서 공공성을 부여한 정비사업의 경우 고밀개발이 가능하도록 하겠다는 방침을 밝혔지만, 서울시는 이에 협조한다면서도 2030도시기본계획(2030서울플랜)에 따른 용도지역별 층수제한은 그대로 가져가겠다는 뜻을 분명히 했다. 해당 계획은 일반주거지역에서는 최대 층수를 35층으로 제한한다는 내용이 골자다.

서울시는 2030서울플랜을 법정 최상위계획으로 하고, 하위에 '한강변 관리 기본계획'을 수립하기도 했다. 성수동 등 한강변의 경우 주위 경관과 어우러지지 않는 고밀개발을 특히 제한하겠다는 뜻을 강조하기 위함이었다.

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김희걸 서울시의회 도시계획관리위원회 위원장은 "서울시가 정부 안에 협조하려고 노력하는 것은 사실"이라면서도 "2030서울플랜 역시 하나의 법적 효과를 갖고 있어, 이를 어떻게 적용할지 따져보려 하는 것"이라고 말했다. 

익명을 요구한 성동구청 관계자는 "10년 전 서울시와 지금의 서울시는 도시여건상 많이 다르다. 당시엔 그게(기부채납이) 적정했지만 지금은 아닐 수 있다"며 "아울러 서울시 입장에선 '환경적 특수성'도 고려해야 한다. 같은 규모라도 경복궁 옆에 짓느냐, 한강변에 짓느냐는 다른 얘기"라고 말했다.

서울시가 약속한 용적률 인센티브를 유지하기 위해 기부채납 전용을 결정하지 않은 것도 사실상 이런 이유에서가 아니겠느냐는 지적이다.

현재 정부는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 개정을 추진 중이다. 현행 국토계획법상 지자체가 용적률 완화나 용도지역 변경을 허가해주는 대신 공공기여금을 받게 되면 이를 개발사업이 이뤄지고 있는 지구단위계획구역이 속한 기초지자체에서만 써야 하는데, 이 기여금을 광역지자체도 일정 비율 쓸 수 있도록 한다는 것이다.

서울시는 층수 변경 내용이 담긴 기본계획 초안을 갖고 9월부터 조합과 협의를 이어갈 것으로 보인다. 공공재개발로 선회하거나 복합건축물을 올리는 방법 정도가 조합의 선택지로 좁혀진다. 성수전략정비구역은 도시공간구조상 지역지구중심에 속하는 3종 일반주거지역으로, 복합건축물을 지을 시 최고 50층 이하 개발이 가능하다.

김 위원장은 "이미 조합이 구성돼 있는 사업지여서 공공기여 부분에 대한 고민이 많을 것"이라고 했다. 현행 도시 및 주거환경 정비법에 따르면 재개발사업 시 용도지역 변경 등으로 늘어난 용적률의 50~70%는 지자체에 기부채납하도록 돼 있다.

이기원 성수전략정비구역 2지구 조합장은 "2지구는 현재 건축심의를 준비 중이다. 교통영향평가, 환경영향평가를 받기 위해 업체도 선정했다"며 "오세훈 서울시장 때 50층으로 확정된 것을 이제 와서 뒤집는다는 것은 어불성설이다. 결코 받아들일 수 없다"고 강조했다.

그는 "강변북로 지하화는 꼭 필요한 사업"이라며 "현재 강변 아파트 소음이 굉장하다. 이를 지하화하고 공원을 깔아야 주거환경이 개선된다. 특히 2지구는 재산가치가 걸려 있기 때문에 사업이 꼭 필요하다"고 강조했다.
 

성수전략정비구역 조감도[사진 = 조합]