[아파트부자들] 유도선수에서 경매로 50억원대 자산가 된 '돈금술사 족장'

<편집자주> 우리는 한 해에 부동산 자산이 수억원씩 불어나는 시대에 살아왔습니다. 혹자는 이 기회의 땅에서 큰돈을 벌었고, 누군가는 적은 이윤에 만족하거나 손해를 보면서 부자들의 뒷모습을 바라보게 됐습니다.

그래서일까요. 30대 이상 성인남녀가 두 명 이상 모인 곳에서는 어김없이 "누가 어디에 뭘 샀는데 몇억원을 벌었대"와 같은 주제가 으레 오갑니다. 삽시간에 궁금증의 초점은 그가 언제, 어디서, 어떻게에 맞춰지죠.

이에 본지는 소위 '아파트부자'로 불리는 이들의 이야기와 재테크 노하우를 여러분께 소개하고자 합니다. 성공담과 실패 경험뿐 아니라 기회와 위기를 마주했을 때의 심정과 전략, 그 결과까지 전하겠습니다. 매주 월요일 30부작으로 연재합니다. 이 기록으로써 우리 모두 나름의 교훈을 얻어가길 바랍니다.

 

[그래픽 = 김효곤 기자]

아파트부자들 스물두 번째 주인공은 '서른 살 청년백수 부동산경매로 50억 벌다'의 저자 차원희씨(35)다. 국가대표 유도선수였던 그는 이제 경·공매 전문가로 불린다.

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관련 노하우를 전수하는 유튜브 '돈금술사 족장TV'에는 벌써 16만명의 구독자가 생겼다.

유도를 그만둔 이유는 불확실한 미래에 대비해 돈을 벌고 싶었기 때문이었다. 돈을 벌어서 지방 출신들을 위한 교육사업에 나서고 싶다는 꿈을 꿨다고 한다.

"40대 50대가 되면 나는 무엇을 하고 있을까. 지도자? 정말 내가 성공한다면 교수? 아니면 자영업? 선배들의 선례를 보면 내가 어릴적 꿈꾸던 모습은 아니었어요."

"그래서 다른 직업으로 돈을 벌어야겠다 싶었어요. 여러 재테크를 공부해봤는데, 배팅으로 승부해서 차익을 남기는 경매가 저한테 잘 맞는 것 같더라고요."

"1억원짜리를 7000만원에 사서 1억원에 되팔면 1년 연봉보다 더 많은 돈이 들어온다는 생각에 미친 듯이 홀렸어요. 입찰표 앞에서 진검승부를 하는 느낌도 좋았고요."

"매물분석만 잘하면 손실을 볼 리스크가 적고 경락자금 대출(경매로 낙찰받은 매물을 담보로 한 대출)로 레버리지를 극대화해서 자금을 운용할 수 있다는 장점도 있죠."

리스크가 적은 이유는 낙찰가와 현 시세의 차액만큼 수익이 보장되고, 낙찰받은 후 매각 전까지 임대료를 받아 이자 등을 충당할 수 있기 때문이다.

경락대출은 상가 기준으로 일반적인 대출의 담보인정비율(50~60%)보다 월등히 높은 80~90% 수준까지 나온다. 경매 특성상 매입가격이 시세보다 낮기에 담보 안정성이 높아서다.

이런 계산으로 경매에 나선 그는 최근까지 60여건의 거래를 통해 수십억원의 차익을 얻고, 매달 평균 3000만원의 월세를 받을 정도로 투자에 성공했다.

이야기의 시작은 지난 2012년으로 돌아간다. 초기자본 6000만원으로 지방의 아파트와 상가, 단독주택 세 건을 낙찰받았던 때다.

이 중 셀 수 없이 많은 실패 끝에 낙찰받은 지방의 한 상가부터 돈이 불어나기 시작했다. 임차인이 있는 상가를 2억1000만원에 낙찰받았고, 잔금 대출은 1억7000만원에 보증금은 2000만원이 들어왔다.

본래 시세가 약 3억원이라는 점을 고려하면 향후 적어도 9000만원가량의 차익을 볼 수 있었다. 임대료는 향후 투자에 탄력을 붙이는 토대가 됐다. 

"월세 210만원을 받았는데, 이자로 80만원을 내도 순수익만 매달 130만원이 들어왔어요. 상가 한 건으로 직장인 월급을 받게 된 셈이죠."
 

지난 26일 서울시 서초구 모 카페에서 만난 차원희씨가 계약 관련 전화를 받고 있는 모습. [사진 = 김재환 기자]

"낙찰가 노하우는 사람마다 모두 달라요. 저는 투자금 대비 높은 수익률을 따져서 매물을 선별합니다. 낙찰 확률은 낮을 수 있지만 많은 수익을 남기는 투자에는 성공하는 거예요."

"만약 반드시 낙찰받아야 한다는 욕심에 2억1000만원보다 더 높은 금액으로 입찰을 들어갔으면 제 투자금은 더 많이 들어가고 수익은 더 줄어들었을 거예요."

실제로 이때 자본을 남겨둔 덕에 시세 4억5000만원가량의 단독주택을 3억원에 낙찰받는 기회를 잡을 수 있었다. 전 집주인으로부터 양도소득세 감면권리를 함께 받아 곧바로 4억원에 급매로 매각한 매물이다.

불과 1년여 사이에 시세차익 1억원에 고정적인 임대수익을 받게 된 셈인데, 이때부터 본격적으로 자산이 불어나기 시작했다. 매물은 상가와 주택을 가리지 않고 수익성 기준으로 골랐다.

한 번의 거래로 법인세를 제외하고 10억원 이상의 차익을 얻은 사례도 있었다. 온비드 공매를 통해 38억5000만원에 낙찰받아 매각한 상가다.

이런 식으로 성공하기 위해 중요한 요소로는 합리적인 월세와 매각 가능한 금액 크게 두 가지를 꼽았다. 

"남의 얘기라고만 생각하다 실제로 도전하지 않거나 손품·발품 팔기가 귀찮아서 남에게 추천해달라고만 하고 본인이 매물 선별을 하지 못하면 아무런 의미가 없는 거죠."

"어렵다고들 하는 권리분석 이런 건 일반 사람들이 조금만 배우면 너무 쉽게 알 수 있도록 법이 만들어져 있고, 간단히 담당자 전화만 해도 문제가 있는 매물인지 아닌지 알려주거든요."

유도선수에서 성공한 투자자로 변신한 그는 이제 강단에 서서 후배들에게 다른 세상을 보여주고 싶다고 한다. 

"지방에 있는 친구들이 더 다양한 삶을 선택할 수 있다는 걸 알려주고 싶어요. 지금 있는 곳이 아니더라도 더 큰 세계가 있고 다양한 기회가 있다는 걸요."